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我们房地产这些年-第47部分
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蔓延开来，狠狠地拨动了楼市神经。面对交易低迷、市场冷清，全国楼市在迷雾中艰难探索，正当不少开发企业经历着市场变革的阵痛，各地政府纷纷出台政策暖市。
从6月15日开始，地震灾区成都在全国率先推出救市举措，随后全国共有20多个地方相继出台鼓励住房消费的相关政策，掀起了一场房地产救市大行动。由于这些救市政策没有得到中央政府的公开表态，因此都是遮遮掩掩的试探性政策，尤其是最初出台救市政策的城市，其力度相对较小，并都被冠以稳定楼市的名头，救市的方法主要是从减免契税补贴购房者等方面下手。
各地救市政策可谓花样迭出： 上海将住房公积贷款额上限从50万元调高到60万元；福州将公积金贷款期限由20年延长至30年；沈阳将购房首付比例由30％降至20％；重庆对农村户口首次购买90平方米以下商品房的，免征契税；西安对购房户按房款总额分三个等级发放财政补贴。这些举措无疑给楼市带了不少暖意。
7月22日，长沙市人民政府颁布《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，从土地、金融、税收以及开发报建等多方面出台优惠政策。
地方政府救市的措施中，以杭州的救市措施力度最大。杭州出台的稳定楼市的“24条”，可以看做是地方政府救市政策中的集大成者。该政策不但对购房者进行了补贴，不但对开发商进行倾斜性的松绑，同时还鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。
面对楼市日渐高涨的回暖呼声，全国性的政策终于在10月22日晚间出台。经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布，降低住房交易税费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
同时，中国人民银行宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0。7倍，最低首付款比例调整为20％。同时，中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0。27个百分点。
12月21日，国务院办公厅在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中，要求房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
中央政府政策出台的速度比预想要快，力度比预想要大，这让一些有实力房地产商大喜过望。更多的中小房地产商却依然如履薄冰，他们深知，政府出台政策虽然给楼市健康发展创造了宽松的大环境，但要想在严峻的市场考验下发展，还需向汶川地震中奇迹生还的“猪坚强”学习，熬过这轮房地产的“寒冬期”。
毫无疑问，2008年注定成为中国房地产业的多事之秋。从岁末年初的拐点论，到弥漫开来的观望之风，从房地产调控到拯救楼市，在一年内经历了两个完全不同的阶段，如此之快的变换，前所未有。买房爱国、降价售房处罚，发生在2008年年尾的这些充满戏剧性的口号和事件，犹如一种预言的符号，流露出某种信息。
宋丹丹在春晚上调侃“中国足球最揪心”，对一些地方官员而言，2008年恐怕也是“楼市最揪心了”。
11月初，杭州市委书记王国平的一句话“房价大跌最终受害者是老百姓”就引起了诸多争议。王国平的理由是，目前杭州88％的家庭拥有自有住房，个人购房贷款余额高达1077亿元。一旦杭州楼市大跌，对这些家庭而言，就意味着资产大幅缩水，相当一部分处在贷款购房中的家庭，甚至会变为“零资产”、“负资产”。
中国房地产业协会秘书长朱中一认为这无异于一种“公开恐吓”。他说，楼市遇冷的最大受害者，其实恰恰正是一些地方官员，“房价下降，不仅仅意味着当地GDP跟着缩水，官员的政绩也要跟着缩水。在这种情况下，不排除某些为官之人，由于担心开发商走投无路，寄希望于‘盛世危言’，试图借此维持以往官商共赢、百姓吃亏的局面”。
曾逆势涨价的房地产大鳄潘石屹也开始改口，称中国楼市面临巨大降价压力。他表示，很多开发商已经看到了目前的经济形势，不仅房地产行业的日子不好过，其他行业的日子也不好过。现在之所以比较少听到他们关于资金链紧张的呼声，是因为资金压力下的房地产商已经没有力气再叫了。
有研究者翻阅过大量国家的资料后感叹道：“还没有发现哪一个国家的房地产问题，像当下的中国这样，如此牵动人心，如此令人忧虑。”
但是，政府的救市举措并未得到广大老百姓的认同。据《深圳商报》的一项问卷调查表明，认为政府应该出手救市的市民不到三成。他们的主要观点是，目前国内楼价根本未跌到合理水平，现在救市只能是“助纣为虐”，便宜开发商和炒房者。
一些经济学家也赞同上述观点，他们认为，受国际经济形势的影响，国内许多行业都出现了严峻的局面，纺织、皮革、钢铁等等，它们遇到的困难并不比房地产少。那么，在这样的环境下，一批竞争力差的企业被淘汰，而另一批竞争力强的企业在发展壮大。而房地产行业没有也不应该有任何特殊性，它同样需要这样的洗牌。房地产市场的稳定发展对于国民经济的重要性不言而喻，但是，如果我们把房价普降作为中国的房地产市场“成人化”的洗礼，让它来催生一个真正意义上成熟的房地产市场，意义同样重大。
从2003年到2007年，房价的上涨势头犹如一匹狂奔的野马，国内一线城市的房价涨了近五倍，甚至一年的涨幅就超过了美国十年的涨幅。王石公开表示，房价的快速上涨，让他感到“心惊肉跳”。民众指责开发商追求暴利，知名房地产商、北京中坤投资集团董事长黄怒波坦率地“承认”： 国内房地产当然是个暴利行业，如果没有暴利，为什么各类企业都来搞房地产？哪个地方的草最好，哪个地方的羊一定最多，这是很简单的市场规则。
巨大的利润诱惑，使得众多的房地产商纷纷抢滩囤地，大举扩张。
但很少有人料到中国房地产突然就进入了寒冬，这令一些心存侥幸的开发商措手不及。过冬御寒，如何保暖是关键，因此寻觅一件合身的“棉衣”刻不容缓。对于房地产企业而言，强大的资金支持、韧性的资金链就是度过冬天最温暖的“棉衣”。在苦苦找寻“棉衣”的路上，有人喜，有人悲。
这里不得不说恒大地产。
2008年3月20日晚，恒大地产集团有限公司以“国际资本市场现时波动不定及市况不明朗”为由，宣布中止香港上市计划。在上市的最后一程折戟沉沙，让原本星光熠熠的恒大地产蒙上一层阴影。
2004年前，恒大地产还是一家偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，与碧桂园、雅居乐、合生创展及富力地产并称为广东楼市“五虎”。
自2004年起，恒大掌门人许家印开始思变，上市之念油然而生，由此引发了一场震惊中国楼市的“恒大式扩张”。
两年后，在资本市场利好行情和房价暴涨的鼓舞下，恒大开始了圈地飓风行动，中国楼市便接二连三被恒大的消息所覆盖。2006年底，恒大以8。29亿元拿下武汉恒大华府，成为武汉当时的“地王”。2007年8月，恒大开出25。3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场祝为天价；2007年10月，恒大与穗华投资有限公司（香港）签订股权转让协议，以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100％股权。2008年1月8日，恒大以41亿元高价拿到广州绢麻厂地块，晋升广州新“地王”。到2008年3月，恒大土地储备已经高达4578万平方米，几乎是万科的两倍。
恒大地产的市场表现一度让自己成为行业明星。
根据当时的土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作的关键。显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。根据资料显示，恒大为拿地支付的保证金为数并不多，其中上海项目3亿元，广州项目1。3亿元，重庆项目2亿元，余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝押在了即将进行的香港IPO上。
按原定计划，恒大地产准备2008年3月28日上市，发售约29。61亿股，招股价每股3。5~5。6港元，募集资金将达103。6亿~165。8亿港元。所募资金用于支付土地出让金及现有项目开支，增加新的土地储备及项目。上市保荐人瑞信对恒大地产估值虽高，但在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机，加之股市低迷、信贷紧缩、房地产交易大幅下滑等多种因素，市场对恒大地产在此时IPO并不看好。
从表面上看，似乎是公司主动放弃上市计划，而实际上却是恒大面临想上也上不了的尴尬。“根本上不了！”知情人士透露，恒大地产国际路演的结果相当令人失望，承销商费尽心机，也没有让投资者接受这家土地储备庞大的中国房地产企业。
事实上，随着全球资本市场走势的急转直下，包括恒大地产在内的国内多家房地产企业都遭到了境外投资机构的冷眼相待。
充足的土地储备，是恒大地产上市的最大砝码，同时，买地的债务却像一座大山，压得恒大“气喘吁吁”。上市遭遇挫折，恒大这才如梦初醒： 庞大的土地储备突然间变成了一个烫手山芋。
怎么办？只有加快销售回款，填补土地储备金这个大窟窿。然而，日趋低迷的楼市并未带给恒大几多惊喜，尽管使出最低7折的各种促销手段，却没有收到预期的效果。巨大的资金缺口迫使恒大再次启动海外上市融资的工作，许家印发表书面声明称，“一旦时机合适并成熟会重新公布新的上市计划”。
果然是有惊无险，2009年11月5日，许家印终于在香港敲响了上市的钟声，荣登内地新首富，虽然迟到了一年多。恒大通过降低招股价策略，公开发售16。1亿股，募集资金近60亿港元。
但是，并非每一个房地产企业都能像恒大地产一样顺利挺过“熊市”。
2008年下半年，拍得“地王”的开发商掀起了一轮退地风浪。昨日是“地王”，今日成“退王”，如昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜被扣罚数千万元至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，谋求退地自保。
2007年9月，福建融信地产以总价9。04亿元，每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的福州“地王”。而到2008年3月初，融信地产却抛出7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。
8月13日，上市公司苏宁环球发布公告表示，南京苏宁房地产公司和黄埔区规划和国土资源管理局已经签署协议，解除了上海南京东路163号地块出让合同。163号地块去年8月以44。04亿元成交，以6。69万元/平方米楼面价成为全国最贵“单价地王”。
9月26日，上海志成企业发展有限公司表示，愿意损失1。1亿元的土地出让保证金，退还“普陀地王”地块。
统计资料显示，1998—2007年间，开发商在全国购买的房地产用地约28亿平方米，但目前进入施工阶段的仅有17亿平方米。“退地”现象则清晰地显示出2006年以来，中国房地产企业盲目扩张土地所带来的恶果。“图地”是可以理解的，扩张土地反而不对了。
而在创业旅途中一直“运气好得连门板都挡不住”的黄光裕，在此阶段也疯狂地抛金揽地。但是地产市场十年难得一遇的寒流让他功亏一篑，地产寒流不仅粉碎了黄光裕借壳上市的美好愿望，甚至还令其陷入危局之中难以自拔。
中国房地产市场的拐点，也成为像黄光裕一样的中国富商们的事业拐点。
有道是： 疯狂拿地酿苦果，上市未成火烧身。在经历了2007年房地产界集体疯狂拿地囤地的非理性后，浸淫在2008年寒冬里的房地产企业需要接受新一轮洗牌的考验。
国内房地产市场遭遇寒冬，没有准备好“棉衣”的企业被冻得遍体鳞伤，而一些高瞻远瞩的企业则早已做好保暖防备，针对“天气”变化及时做出调整。他们在锻炼了自己的“抗风雪”能力的同时，也为今后的发展赢得了主动权。
2007年下半年，中国的楼市已热到几近疯狂的地步，在有的一线城市，150万元都买不到90平方米的房子，这就意味着整个市场已把白领放弃了，房价涨得甚至连许多开发商都觉得“不好意思”了。正是在这样的氛围中，万科董事长王石敏锐地感到了危机，当房价已涨到让白领阶层买不起房的地步，这对市场来说无疑是非常危险的信号。作为行业的领袖，万科在经营管理方面的领先自不必说，对于市场风向的变化，万科先人一步，更是令人钦佩。
于是，万科开始了颇受众多同行非议的降价行动。
2007年10月20日，万科以每平方米7500元的低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，首批475套开盘当天即告售罄。而当时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。在同样交易萎缩的广州，12月9日，广州万科金色康苑开盘，开盘均价每平方米1。3万元，立即就引来广州市民连夜排队抢购。
与此同时，万科在广州、成都、武汉、天津、上海、北京和东莞7个城市进行了5％~30％幅度的降价销售。当时给业内带来极大的震动。
在一直坚守高价的长三角市场，万科坚定地推出“第二轮降价”。8月30日，上海万科所开发的8个楼盘同时八折促销，8天时间销售337套，认购金额2。6亿元，宁波万科五天内销售213套，金额1。8亿元。
而珠三角的促销则继续低调进行。8月中旬，万科再次启动“银行团购”，向某大型商业银行开出送装修，最低降至八折的团购优惠，将深圳两大项目“万科城”、“第五园”降至7500元/平方米的新低。
万科的降价也引来颇多争议，且不说第一轮降价招来同行责难，最新一轮的降价更是惹起了一些先期购房业主的愤怒，他们刚交了房款，还没收房，房价却瞬间蒸发了20万元之巨，心理上无法接受的他们要求退房赔款。在杭州、上海等地部分楼盘，“退房风波”一度沸沸扬扬，让万科相当被动。
9月6日，万科就“杭州业主风波”一事发表声明，表示“体谅客户的心情，但是作为一家经营实体和上市公司，万科要对投资者和股东负责，其一切企业行为必须遵循契约原则”。同时，万科的一位主要负责人说：“退房风波不会打乱公司的降价策略。”
随后，万科决定在中期下调开竣工面积的基础上，再减少开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。
王石认为，中央政府的政策调整“是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会”。
尽管，房地产市场持续低迷已令万科利润出现下滑，不过，与其他同业公司资金面的捉襟见肘相比，因较早地采用了降价策略回笼资金，财报显示其现金流较为充足。
引人注目的是，万科在2008年9月新增五个地产项目，是少数仍在逆市拿地的开发商。对此，王石称，对于合作条件优厚的项目，公司依然会予以重点关注。万科9月新增的五个项目中有四个都是通过合作的方式获得，新增项目楼面成本为每平方米2497元。
“我们始终对市场保持一份敬畏之心”，王石说，“市场力量最大，任何力量都无法改变整个市场发展规律；每个企业要顺应市场的变化。如果我们偏离了这个市场，对市场变化漠视的话，我们不可能取得好的经营业绩，这是我们的根本。”他还公开表示：“我们感谢政府宏观调控！”
“2008年中国房地产上市公司测评报告”显示，万科又以其骄人的销售业绩和稳健的财务指标，毫无悬念地成为中国房地产业龙头。王石就是王石，万科就是万科，不服不行。
古语云： 君子谋时而动，顺势而为。退即是进，峰回路转而柳暗花明；降也是升，更早的降是为了恢复到健康而有序的市场环境。
2008年
● 2月16日，全国首个限价房——位于广州的保利西子湾首批限价房正式发售。
● 2月18日，备受关注的北京两限房政策开始征求社会意见。三口及以下家庭，年收入要在8。8万元以下，人均住房面积低于15平方米，家庭总资产少于57万元，才有资格购买两限房。购房人取得房屋权属证书5年后可上市�
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