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俗话说“过犹不及”，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题。分析房地产泡沫和风险，又成了当时各大媒体最热门的话题。有人著文认定，我国的房地产业已经到了泡沫经济的“悬崖”边沿。而同时也有很多学者反驳这种观点，认为中国房地产只是有一些结构性过热，并不会“崩盘”也不会影响中国经济，尤其是各大房地产公司和建设部政策研究中心更是认为中国房地产业前景良好，将持续走高。有关房地产泡沫的争论已经变得非常敏感。认为存在泡沫和否认泡沫双方的观点是如此尖锐对立，以至于双方谁也说不服谁，任何一方发表观点之后，必然会遭到另一方强烈的反驳。

在这一背景下面，在决策层面宏观投资过热已渐成共识，宏观调控的一系列措施终于出来了。

按揭稍微紧一点，贷款控制严一点，金融政策趋紧；土地指标冻结；农转非停止；对土地使用权的严格控制，基本上只剩下省里面留一个对接点，地县的权利一律上缴。原来乡镇委书记都可以签合同，中央、省、市、县、乡镇，五个轮子一起转的；现在是一个半轮子，一个轮子在中央，半个轮子在省里。

中央政府试图通过政策调整逐步加强对房地产市场的调控力度。

2003年5月14日，国务院副总理曾培炎在国务院会议室亲自主持会议，专题研究促进房地产市场健康发展的意见，对过热的房地产市场，提出了降温的对策。

宏观调控能够迅速取得效果的一个重要的经验就是牢牢把住信贷、土地两个闸门。

有人把2003年称作“土地市场治理整顿年”，可谓恰如其分。为了有效遏制住土地资源的流失，国家一年内连续出台了一系列土地政策来参与调控宏观经济。

2003年2月，国土资源部紧急发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》。明确要求各类用地均要纳入统一计划、实施统一供应、统一市场管理；要整顿和清理各类园区；要严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地供应量；要停止别墅类用地的土地供应；要加大土地出让后的监管力度。

此后一段时间，一道道整治“金牌”接踵而出：　暂停审批各类开发区；治理整顿土地市场秩序；坚决制止乱占滥用耕地和非法转让土地的行为；全面推行和落实经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。与此同时，国内各大媒体纷纷发表言论，对土地市场管理失控的现状进行猛烈声讨，这个领域俨然已成了“政治问题”。

2003年10月14日，党的十六届三中全会公报发布，逾300字的论述涉及土地问题，前所未有。

2003年12月28日，新任国土资源部部长孙文盛在全国国土资源厅厅长会议上透露，为了遏制地方政府空前膨胀的土地寻租行为，我国国土资源管理体制将发生重大变化——省以下国土资源管理部门实行垂直管理。这是中央政府为完善土地管理制度所采取的重要决策。

“在经济增长的油门已经开到很大的时候，如果没有性能优良的刹车系统，后果不堪设想。”中国人民大学土地规划研究中心主任严金明形象地比喻说，“土地是国家最重要的、可调控的资源，国土资源管理部门必须担负起刹车的重任，积极探索如何从土地供应源头入手对宏观经济进行快速反应和科学调控。”

伴随着收紧“地根”的一系列宏观调控，以及“招拍挂”制度实施的不断深化，在全国范围内出现了地价飙升的现象。12月8日上午，北京市公开拍卖大兴区黄村卫星城北区1号地，这是土地供应制度改革以来，北京市举办的首次大宗国有土地使用权拍卖会。经过数10轮的叫价，顺驰以超过底价一倍的9。05亿元竞得该地块。这只是开了个头，随后，我国各城市“地王”频频现身。而卖地，后来则被指责为推高房价的重要原因。

收紧“地根”，当时在房地产界并没有掀起太大的波澜，央行收紧“银根”新政下达后，却引起市场的强烈反响，此后很长一段时间余震不绝。

早在2001年初，央行就已注意到了本轮房地产市场发展过程中出现的一些局部性过热问题。2001年6月，央行货币政策司还曾与发放房地产贷款的主要商业银行，召开过房地产金融联席会议，对当时的房地产金融和房地产业发展形势进行了深入的探讨。会后，央行出台了《关于规范住房金融业务的通知》，表明了央行的态度，既要支持房地产发展又要注意防范风险，“以保证房地产行业持续健康发展”。

2002年，面对房地产投资增长明显高于销售增长，商品房空置面积明显增多、而且幅度很大这样一种现象。央行在初步得出“部分地区房地产出现过热”的判断后，检查了部分银行195号文件的执行情况。结果发现，房地产信贷违规金额接近1/4。

面对这一严峻的情势，2003年6月13日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》应运出台，这就是后来房地产业界耳熟能详的“121号文件”。此文对开发商贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款、土地储备贷款作出了重要的政策调整，“121号文件”成为从静态的执行型政策向动态的导向型政策转变的一个信号。

“121号文”规定：　房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这被形容为是开发商的“晴天霹雳”——许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题，房地产商的反对和游说随后也异常激烈。

历时数月制定的“121号文”，是在周密调查基础上出台的。因此，针对房地产贷款中存在的问题，可以说是既准又狠，招招到位，具有极强的可操作性，几乎堵住了房地产贷款的所有漏洞。据起草“121号文”的关键人物、时任中国人民银行货币政策司司长戴根有在2004年离任后透露说，2002年10月，在人民银行的一个座谈会上他就做出了“部分地区房地产出现过热”的判断。当时的依据一是房地产投资增长明显高于销售的增长，第二是商品房空置面积明显增长，而且增长幅度非常高。

一纸令下，令京沪开发商措手不及。据《北京青年报》说，潘石屹读完“121号文”的第一反应是立即自查公司账目。“121号文”已经打草惊蛇了，显然开发商的当务之急是“亡羊补牢”。这或许也体现了“121号文”杀一儆百的实际价值。

房地产业充分感受到了政策调控的巨大威力。政策一出台，开发商们大呼“冬天来了”！这被认为是中国新一轮房地产热启动之后，中央部委的“第一瓢冷水”。

就在“121号文”发出前几天，“上海首富”、农凯集团公司董事长周正毅东窗事发的消息便在京沪房地产圈子里传开了。从北京到上海，到香港，再回北京，曾经呼风唤雨的周正毅突然遭调查，使京沪的天空弥漫着一股杀鸡骇猴的气氛，使得某些与周正毅轨迹类似的房地产弄潮儿如履薄冰。

周正毅现年42岁，据《解放日报·内参》披露，他只有小学文化程度，在登记注册公司时，连自己的签名都写不正确。周正毅风光鼎盛时，每逢庆典节日，在当地政府举办的酒会、宴会上，都以“上宾”资格出席，被树为上海民营企业家的典范。

周正毅的财富积累情形，其实并无可靠材料可供佐证，于今只有许多“据说”。只知道2003年这个上海滩上的红人被《新财富》杂志评为“中国400富人榜”第13名，当时评估的资产是25。8亿元人民币。

周正毅的敛财手段并没有什么特别之处，通常只有四招：　一是成立大量的公司，分别借上马“工程项目”向多家有“关系”的银行借贷，一般以借贷总额的15％~20％即时回赠银行；二是借“投标”搞内幕交易，以极低价“中标”后，即转手谋取暴利，所得利益由投标公司、银行、政府部门摊分；三是在境外设立空壳公司，开立中、远期信用证，用信用证向银行借贷或兑出部分现金，再以现金炒股炒期货；四是凭关系网让领导批条、授意，批准其无资金无物业作抵押担保的借贷，仅凭一张与中央领导人的合影照，往往就能借到数千万至数亿元。

“英雄问世，海鸟欲飞，商贸开路，地产为王”——这被用来精辟地概括周正毅的发迹史，其中包括收购英雄股份、通过海鸟电子获取土地资源、收购“上海商贸”、直指上海黄金地段成为地产大王。凭借旗下的四家上市公司，周正毅在证券市场和房地产行业之间构筑了一条漫长的“圈地—借贷—圈钱”资金链，资金雪球越滚越大。他用银行抵押贷款收购烂尾楼，通过上市公司来套现，将风险转嫁给银行。

六家商业银行在上海的分支机构陷入了对周正毅名下公司多达100亿至120亿的贷款资金链里。上海当地的商业银行上海银行至今还在庆幸逃过一劫。5月28日原本来正是这家银行对农凯集团基础设施项目20亿授信的放款日。当日上午听闻周正毅被扣留后才急忙叫停。

周正毅“落马”后，上海滩房地产富豪钱永伟、许培新也相继“出事”，原因就在于只想着“跑马圈地”，“大干快上”，竭力利用中国银行业风险内控机制不健全的漏洞。这种浮躁、投机的心态可以侥幸于一时，但不可能持久。如果不能直面这道坎，不能实实在在地追求“健康财富”，那么，倒下的不会只是周正毅一个人，“大败局”之类的故事还会延续。

除去案由外，令人惊诧的是三宗案件还有更多地方惊人地相似——“三宗案件均发于香港，三人都是地产大王，三位都出身平平，却迅而暴富”，一位业内人士作出这样的评价。

事实上，上海滩三位地产大亨更深层的企业与人事背景更能诠释富豪危机的由来。当攫取第一桶金、第二桶金后，利润诱使他们趋向稀缺资源，中国最暴利的资源自然是土地，而过去土地交易的种种不透明性又成为某些富豪神话的原动力。

随后出台的“121号文”，使得周正毅“落马”的各种说法沸沸扬扬，这更进一步加剧了周正毅东窗事发一事的影响力。国家金融监管部门也由此拉开了对商业银行有史以来规模最大的一次房贷调查活动。9月14日，全国人大财经委办公室副主任王连洲在出席北京科博会“未来二十年——企业战略北京峰会”上做主题演讲时透露，周正毅事件与国家出台降低房地产风险的“121号文件”有直接关系。王连洲称，“121号文件”出台的目的是为规范房地产业资金运作化解风险。

周正毅在资本市场所耍的手段和操作流，对于一些房地产大佬们来说那是再熟悉不过的了。不管是从他们私交的角度，还是站在房地产职业人士的位置，都难以接受这个在上海房地产界翻手为云的人物的下场。但这种残酷的现实他们又无法回避，虽然他们比常人更懂得如此操作的严重后果。因此，周正毅的“翻船”对他们有前车之鉴的意义，他们不希望人们将自己的名字与周正毅相提并论。从那段时间京、沪、深、港的媒体的报道中，人们能深切感受到“121号文”出台之后，京沪房地产界许多“风云人物”油然而生的兔死狐悲的景象，以及同病相怜的悲凉。

然而，让情绪低落的房地产商们大喜过望的是，他们心中的房地产“冬天”并没有持续多久，房地产政策又“冬去春来”，艳阳高照。

在“非典”后促进经济增长为“第一要务”的宗旨以及房地产开发商联合反对宏观调控的共同作用下，2003年8月12日，建设部牵头起草，以国务院名义发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕8号），建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。“18号文”下发后，犹如一抹阳光一扫房地产商心头的阴霾。据报道，在参加了建设部组织的京城的房地产商学习“18号文件”会议后，潘石屹在接受媒体采访时喜形于色地说了一番耐人寻味的话：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”

某业内媒体甚至以《国务院18号文推倒央行泡沫论121号文件无疾而终》为题刊出报道，如释重负之心态跃然于纸上。

据说这个“18号文”的初稿，对于房地产业的调控其实比“121文件”更严厉，但在征求开发商的意见时，竟遭到了全盘否定。此言不久便被任志强在2003年11月深圳第五届“住交会”的讲话所证实，他说：　18号文最后的调子有50％是按照我们的意见修改的；如果没有这样的修改，我们也不会有今天的盛会，也许在座的诸位今天不是笑着，可能是哭着脸。

开发商欢欣鼓舞，认为“18号文”是对“121号文”的“修正”，但戴根有和建设部一位副部长都对此予以了否认。2003年，房地产宏观调控初显之年，央行“121号文”和国务院“18号文”“一冷一热”的客观效果，从一开始就反映了中国房地产调控的诸多现实。

或许是因为“18号文”，“121号文”像是一个“早产”的孤立事件，最终未能很好执行。已易任央行征信管理局局长的戴根有在2004年10月份的一个演讲中也承认“执行得还不怎么样”，“各位好自为之，最后造成风险自己背着吧”。

2003年9月15日，《人民日报》发表了该报记者朱剑红的评论《“18号文件”博得喝彩　住房新政策给百姓带来什么？》，该文指出，“18号文”的出台，进一步丰富了住房体系。今后，商品房将进一步细化，多数家庭将购买普通商品房，经济适用房购买对象将有明确界定，真正惠及中低收入家庭，职工申请住房公积金手续将简化，收费将减少，廉租住房的资金来源将有稳定渠道，已购商品房上市越来越方便，住房二级市场将越来越红火。

连经常对政府政策提出批评意见的任志强也唱起了赞歌，他在《水落石出》一文中写道：　房地产业在经过了20多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定，“已经成为国民经济的支柱产业”。

但是，“18号文件”也受到了许许多多专家学者的质疑。他们认为，18号文把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，将导致经济适用房在各大中城市趋于消失，开发商基本上掌握了城镇房地产的全部供给，几乎全部的城镇居民被迫直接面对由房地产开发商主导的、代表经典资本嗜血理论的房地产行业。由此不久，房地产暴利与大多数人买不起房，就将开始成为频频困扰中国广大公众人群甚至中央领导的大事。

著名财经评论家时寒冰在他的一系列文章中指出：　1998—2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。正是从“18号文”起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。与西方国家集规划、设计、建筑、装修等为一体的房地产商不同，我国的许多连自有资金都非常少的开发商所扮演的只是一个“资源整合”的角色：　规划由规划部门做，设计由设计单位负责，工程施工有建筑企业负责。就是这一不付出实质性劳动的群体，依靠双重垄断地位不断攫取财富，导致住房成为日益严重的民生问题。

从经济学的角度上看，开发商是批量生产，且更具有专业性，它建造的房屋成本应该远低于个人建房和单位建房的成本。然而，开发商建造的住房在同品质下房价却高出个人建房和单位建房的50％，其根源在于住房供应过分集中于开发商手中，形成了行业垄断，市场竞争的作用失灵。虽然我国对房市进行了两次大的调控，但都未真正触及开发商的垄断地位，也未能以法律的形式强化政府在住房保障中的责任，这是房地产市场调控未能取得明显效果的根源。

叫好也罢，反对也罢，反正都没有改变房价的上涨势头。经过短暂低迷，东部、中部和西部的景气指数全线飘红，都达到历史最高点。2003年上半年，国内商品房价格平均上涨了9。2％。2003年第三季度，作为国内商品房风向标的北京地区商品房，价格又上涨了13％，一些地方的房价居然上扬了20％，创历年之最。

在杭州有人讲了这样一个故事：　2001年，哥儿俩做生意，挣了30万，一人分了15万元。哥哥去炒股，弟弟买了栋楼，2003年10月，一结账，哥哥的股票还剩下不到6万元，弟弟卖了他的那栋楼，卖了整整56万元，还说是卖贱了。