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我们房地产这些年-第29部分
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42家金融机构，至此，泰铢终于失守。
在索罗斯的强硬态势下，各国政府均感力不从心，已纷纷停止了捍卫行动，任由本国货币在市场中起落。另一方面，国际货币投资商更是有恃无恐，在东南亚金融市场上呼风唤雨，横行一时。
菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚林吉特相继成为国际炒家的攻击对象。8月，马来西亚放弃保卫林吉特的努力。一向有“避难货币”之称的新加坡元也受到冲击。印尼虽是受“传染”最晚的国家，但受到的冲击最为严重。东南亚各国经济状况不断恶化。后来连东亚的韩国也未能幸免。
国际“金融大鳄”自然不会放过国际金融中心香港，狼终于来了。
其实，两个月前金融炒家就曾几次试探性地对港币进行了冲击。8月14日和15日，一些投资基金进入香港汇市，他们利用金融期货手段，用3个月或6个月的港元期货和约买入港元，然后迅速抛空，致使港元对美元汇率一度大幅下降。香港当局迅速反击，通过抽紧银根、扯高同业拆息迎击投机者。8月20日就使港市恢复平静，金融炒家无功而返。然而，人们心里明白，这批炒家并不会就此罢休，双方的血腥搏斗终不可避免。
果然，“金融大鳄”们再次如期而至，对香港股市发起更大的攻击。
10月下旬，国际炒家移师国际金融中心香港，矛头直指香港联系汇率制。此时，台湾地区当局突然弃守新台币汇率，一天贬值3。46％，加大了对港币和香港股市的压力。10月21日，香港恒生指数下跌765。33点，22日下跌1200点，23日继续下跌1211。47点，28日，更是大跌1621。80点，跌破9000点大关。
在这关键时刻，香港特区政府力挽狂澜，在中央政府的坚定支持下，迅速采取了一系列果断措施，成功地抯击了“金融大鳄”贪婪的侵袭。
但是，后果依然触目惊心。这场风暴立即引爆了泡沫经济这一存留香港多年的痼疾。一涨再涨的香港房地产价格开始大幅下跌，使得绝大多数人所购房产的市值甚至不抵银行的贷款债务，资不抵债，每位业主平均损失267万港元。香港约有20万中产阶级一夜之间由百万“富翁”变成了百万“负翁”，成为“负资产”一族。就像做了一场发财梦，梦醒后财富化水而去，香港经济命脉严重受损。
香港楼市和股市泡沫双双破灭所带来的一系列连锁反应，使香港经济遭受重创，并背上沉重包袱，此后陷入长达56个月的经济大萧条。
直到今天，每每回眸那段日子，人们仍心有余悸。亚洲金融危机虽然没有直接冲击到国内，但对我国经济的影响也显而易见： 深、沪股市持续下跌，由“牛”转“熊”；中国对美国、欧洲的出口出现下滑；有效需求不足，产品大量积压。
亚洲金融危机爆发不久，我国就宣布实行宏观政策重大转向，其中包括开始实施积极的财政政策。在扩大内需过程中，迫切需要一个活跃的房地产市场。而当时的中国房地产市场还处于起步阶段，对中国内需的带动作用还处于促进和形成阶段。
掌控中国经济大局的朱镕基高瞻远瞩，盯上了住宅建设，他认为必须尽快启动住宅消费，用它来拉动中国经济。在他的指示下，建设部等国家有关部委组织力量，加班加点研究取消福利实物分房制度，全力以赴加快住房制度改革的步伐。
这年8月，青岛市委书记俞正声调任建设部党组书记，准备接任因年龄到限的部长侯捷。俞正声上任没几天，就被朱镕基叫去谈话。回来后，俞正声马上作了传达： 朱副总理说，建设部的工作涵盖面广，包括规划、设计、工程施工、市政建设和城市公用事业等，在任一届，不可能把所有的事情都做好。当前，最主要的工作是想办法把住宅建设促上去，中国的经济发展需要住宅建设的拉动，需要住房消费的启动。怎么样把居民的住房消费积极性调动起来？希望能组织有关部委尽快提出可行意见。
1997年10月，第四次房改进入筹备和研讨阶段。
紧接着，俞正声召集了国家计委、国家体改委、财政部、人民银行、税务总局等有关部门的分管负责人会议，传达了朱镕基副总理的意见。
那些天，各部委组成的政策研究班子几乎天天开会，先由每个组汇报前一天的研究成果，然后大家提出意见并对有关问题展开激烈的讨论，再分组进行修改。俞正声也是随时了解工作落实情况，只要不外出开会，他每天一上班就把研究团队的负责人叫到办公室，询问各项主要工作的研究进展。其间，在研究工作有了阶段性成果的时候，俞正声多次亲自召开全体研究人员参加的会议，他会就涉及的具体政策问题一个接一个追问，并点名让具体承担研究的人员作出解释和说明。
在匆忙、紧张的气氛中，深化房改政策的研究步步深入，分专题的研究报告出来后，政策研究班子来到避暑胜地北戴河召开讨论会，进行总体材料合成。与会人员当时并没有什么特殊的感觉，但是这个小型研讨会在后来被认为是一座里程碑，因为把中国房地产业列为国家支柱产业就是在这个会上提出来的。此后，所有享受过福利分房的国家干部和工人，在单位的大小报告会上都会听到告别福利分房和分房“末班车”这句话。2003年，国务院18号文件中终于写进了“房地产业是支柱产业”这句话。
从四年多的经济情势可知，朱镕基控制经济大局的能力相当出色，其结果也值得自豪。尽管如此，朱镕基还是在相当大胆程度上流露出他的忐忑的心情。目前他最为操心的一件事，就是如何把住宅建设作为新的经济增长点。
1997年11月，朱镕基为京九铁路通车剪彩，顺便来到深圳进行企业调研，听取企业汇报。他特别叮嘱深圳市委负责同志，多找几家房地产企业。
于是，深圳市委安排了三家房地产企业，三家出口型企业。
下午三点，王石和深圳五家企业老总来到麒麟山庄。
在这次汇报中，王石说了他对房地产的看法：“如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行，只有住宅，提出了‘把住宅当作刺激内需的支柱产业来发展’。我认为，两三年内，住宅行业成不了支柱产业，理由有四……”
朱镕基沉吟。
王石继续发挥：“万科就是奉公守法的开发商。1992年底，房地产正火热，我提出‘超过25％的利润不做’，其意是赚取公平利润。1993年上半年建材价格翻番，万科面临经营困境，6月份的宏观调控，三大建材价格迅速降了下来，万科出现转机。1993至1997年，万科的住宅开发规模以平均70％的速度上升。对于宏观调控，万科100％举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说‘赞成宏观调控’。”
朱镕基点头：“绝无仅有！”
这句话让王石感慨万千。
王石大胆地问：“不知道朱总理怎么看住宅市场？”
片刻沉默，总理反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
感觉到总理如此认真，王石字斟句酌：“两年内不行。”
“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。
“既然总理说行，就一定能行。”
全场笑声一片。
“哎，你是房地产专家呀。我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。”
王石当场脸涨得通红，一点没有思想准备，说话有点结巴：“您不……给我发……工资，我也感到非常荣幸！”
聘请房地产顾问的事，王石本以为不过是总理说说而已。不曾想，两个月后，建设部、国家体改委、土地总局、房改办等国务院有关部门来人，约他去北京参加有关内部小范围研讨会，会上讨论的就是如何把住宅建设促上去，拉动内需的问题。
在房改政策研究中，大家对“住宅建设要成为新的经济增长点，关键是消费热点的形成”认识是一致的，但对1996年启动的住房消费却没有达到预期的现状感到不解。一方面大量住房困难户亟待增加住房面积，改善居住条件；另一方面房地产市场却有大量空置商品住宅。有效需求的不足既制约着房地产市场的发育，又抑制了广大群众改善居住条件迫切愿望的实现。经过深入分析，大家终于达成共识： 拓展市场已成为启动住房消费，促进房地产业持续发展的关键所在。
职工将购买的公房上市出售，获得资金后掏出一部分自家的存款，再向银行贷一点款，换购一套大一点、新一点的房子，在现在看来很正常，但在十年前却是一件争议很大的事情，在政策研究团队中都出现了截然不同的两派意见。一方认为原房改政策对已购公房上市有五年的限制；另一方认为买了公房住可以，要卖的话，就造成了国有资产的流失。买房时按照房改成本价支付，出售时得到的是市场价，这部分差价应该由国家或单位收回。
因此，要让已购公房顺利上市，必须首先解开这个扣。在对上海市长宁区试点深入调研的基础上，房改政策研究小组对公房上市进行了认真的分析，认为： 在房改中允许职工按照房改成本价买房，主要是在旧的住房体制下，住房由国家和单位建设，分配给职工居住，职工工资中基本没有或者很少包含住房消费的因素，职工应得的住房工资成了单位积累资金，用于单位建房。旧公房以优惠价格出售给职工，是对多年来职工工资中住房含量不足的补偿。职工将已购公房上市变现，获得与按房改成本价购入的差价，是职工隐性住房工资的显化，和目前房改中要将住房的实物分配转换为货币分配，将单位建房资金转化为向职工发放的住房补贴资金是相一致的。
经过深入的调研和反反复复的讨论，甚至是激烈的辩论，建设部内部基本形成了对开放已购公房上市、鼓励差价换房政策的支持。尽管在各部门之间，意见还难以达到统一，但大部分已逐步趋于认同。
回顾那时的争论，曾是政策研究小组负责人的谢家瑾感叹道：“关于房改政策的讨论就是在这样的环境中进行的，解放思想真的不是一件容易的事情。”
正式进入方案制订后，在国务院副秘书长张左已的协调下，国家计委、建设部会同国家体改委、财政部等多个部门，多次对实施方案初稿进行研究和论证，并召开会议听取了北京、上海、天津、重庆四个城市的意见，形成了《关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告（讨论稿）》，交送国务院办公厅。
现在看来，该方案还有不少不成熟的地方，尤其是由于有关部门的坚持，方案没有跳出试图全面提高房租，以形成适当的租售比价的框框。我们不难看出，一项改革的推进，难度之大，考虑的问题之多，情况之复杂，都是一般人难以想象的。
这一年，对大多数内地的房地产开发商来说，最是难熬。
在任志强的记忆里，1997年的房地产行业是晦明不定，半死不活。任志强在后来的文章中回忆当年时这样写道：“由于当时的市场是以住房实物分配为主，限制了国有企业与财政的建房资金投入，实际就是限制了市场的需求，因此1996年全行业出现了大量亏损。与全国的经济出现紧缩现象一样，1997年全国的房地产开发行业出现了全面的亏损现象，宏观调控已使市场几乎丧失了生命力。”
可见，任志强也看到了中国房地产市场死水一潭的症结所在。
虽然磕磕绊绊，任志强这一路走来总还算顺利： 幼年闹饥荒时，他在军队大院里填饱了肚子；“文化大革命”动乱时，部队成了他最好的避难所；改革开放了，他下海经商当了经理；掀起城市建设热潮时，他正好转到了自己最擅长的房地产行业；邓小平说“一部分人可以先富起来”时，已是华远总经理的他不声不响地进入富豪之列。
但上帝不会总是眷顾一个人。1993年的海南房地产泡沫，堵死了房地产开发企业的上市之路。
这无疑给正憧憬着在国内证券市场上融资的任志强浇了一盆冷水。当时的华远业务急剧扩张，规模不断扩大，资金需求量大。同时，任志强希望获取更多的土地储备以保证企业的长远发展，可华远口袋里的那点钱远远不够。银行不借钱，土地又涨价，怎么办？
聪明过人的任志强明白，必须弯道超车！要上市，得先在境外寻找一个合适的合作伙伴为公司的外资股东，以达到曲线融资的目的。
功夫不负有心人。香港华润（集团）有限公司——一个实力强大的合作伙伴，适时地出现在任志强的面前。
此时，华润正在国内各大城市挑选有潜质的资产注入。
众里寻她千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。不久，“侦探们”呈交给华润首脑们一份关于“华远的成长”的报告，详细介绍了华远从20万元借款起家到北京数一数二房地产企业的发展历史。
华润意识到，这是一个不可多得的目标。
就这样，双方会面，一拍即合。一方“嫁大款”，一方“娶靓女”，华润、华远均以喜悦的心情走上购并的道路。
购并给华远带来了巨额资金，使华远的市场份额不断扩大： 1994年竣工面积达16。5万平方米；1995年竣工面积32。9万平方米；1996年竣工面积47万平方米。
1996年，任志强梦想成真，华远借力海外股东华润北京置地间接在香港上市，融资达到十亿元人民币。
在这场资本游戏中，华远实属开业界先河。华远的境外上市不应该叫做公司境外上市，因为只是外方股权上市了，不需要国家任何部门批准。这实际上是华远打了个政策的擦边球。
在华远上市之后，中国证监会便专门发了一个红筹股监管文件，对合资公司的外资境外上市问题做出了规定，别的企业再用这一模式就此路不通了。
但华远这次既是“擦边球”又算开先河的上市，险些毁于任志强1985年的那段谁也说不清的“坐牢”往事。
1996年11月7日，华润北京置地上市公司正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联合交易所同时收到一封匿名信，说任志强曾被判过刑，按照香港法律的规定，没有资格成为上市公司董事。这个匿名信在香港引起了轩然大波，因为它将直接决定公司能否继续上市。还记得我们在前面讲过的任志强在监狱里呆了14个月的往事吗？对，就是这件往事，此时陡生波澜（后来孙宏斌在运作顺驰赴香港上市的过程中，也遇到了同样的问题）。
看到香港媒体的报道后，华远的党委书记迅速跑到检察院去取证，下午五点拿到检察院出具任志强无罪的证明，由公司把这个证明发到香港，向联交所声明。
同时由香港公司的律师紧急起草了相关函件，通告各大媒体： 任志强不是罪犯，媒体得到的信息是错误的，如果刊登了这则信息，公司要追究媒体的法律责任。在上市前的很短一段时间内，任志强和整个公司向香港的各大媒体和联交所做了大量的应急工作，才最终保证了上市的顺利进行。
几经磨难，任志强的上市融资计划终于成功！
有媒体报道，在想起这段往事时，任志强仍无法完全释怀：“这件事对我个人来说是不觉得什么，可是如果因为我个人的事影响公司的发展，我觉得是无法弥补的损失。如果公司没有找到检察院的知情人员开出证明，可能第二天就不能在香港联交所挂牌。华远公司和华润集团在资本市场的信誉就无法挽回了。”
从此次上市风波中，人们可以看到商海风波的险恶。不迟不早，单单在正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联交所同时收到匿名信。这个发信人选择的时间点可谓毒辣，为了上市，华远、华润都已经做了大量的前期准备，在即将庆功的时候，突然发难，如此时将上市计划打垮，华润、华远不但从市场上拿不到一分钱，还将耗费大量的人力、物力。
更为关键的是，投信人在这个时间点动手，几乎没有给华远、任志强方面留下解决问题的时间，幸运的是，在仅剩的半天时间里，华远顺利解决了问题。检察院能如此高效率地予以配合，也是此次成功上市的一个重要原因。
1997年，华润北京置地境外发行可换股债券1。725亿美元，境内扩股为13亿股，当时国内还没有发行可换股债的先例，而在香港可发行换股债券，华远是境内公司用香港上市公司发债的第一家。
充足的资金保证了华远的快速发展。不管当时房地产市场多么萧条，不管多少房地产企业连年亏损，任志强和他的华远凭借智慧和远见躲过了一轮漫长的熊市，在不断降温的大势中依然风光无限。
1997年
● 4月28日，中国人民银行颁布《个人住房�
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