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我们房地产这些年-第25部分
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就在大批房地产公司倒闭之时，一些今天知名的房地产企业却在萧条的市场环境下或刚刚起步，或壮大起来。
1994年，积累了第一桶金的张力力邀来自香港的李思廉投身房地产业，于是两人共同投资2000万元，组建了广州天力地产集团有限公司，双方各占50％股权。在这之后的20多年里，两人携手写下了中国经济界的一个新传奇——富力神话。起步头一年，富力买下一家工厂的地皮，开发了第一个小区项目——富力新居，也开始了富力改造旧厂房的历史。房子以每平方米3000多元开盘，购房者排起了长队，因为当时市场上根本没有这样的产品。由此双子星成功掘得“第一桶金”。
1994年，楼忠福像一只出笼的雄鹰，露出前所未有的会心微笑。这时的广厦总部已从东阳迁到了杭州。同年，广厦集团股份有限公司的产权关系彻底理清，股份制改造工作也使广厦建立起现代企业制度。楼忠福对公司进行股份制改造的目的很明确，那就是要上市。
对于一个民营企业，上市谈何容易。中国的股市，初衷就是为了国有企业解困而设的，上市的指标都掌握在省政府和各个部委手里。不少人都在暗地里讥笑楼忠福白日做梦。
但爱做梦的楼忠福对于“机遇的盛宴”，向来习惯不请自来。1996年10月，楼忠福得知建设部有一个上市的指标，便立即申报，同时向建设部申报的还有广州、上海、南京和长春的四家国有建筑企业集团。
广厦的申报材料很快就得到回复，建设部分管此事情的副部长在材料上有批示，大意是：“这么小规模的民营企业也能上市吗？”
楼忠福心有不甘。没过多久，他得知这位副部长正在宁波考察，就立即赶了过去。等楼忠福赶到宁波，副部长已经到了杭州，出席一个建筑行业的全国性会议，楼忠福立马赶回杭州。
“楼忠福，你们广厦的事情等以后再说吧！就一个名额，这么多国企都不够分。你自己想想你们有资格上市吗？我现在马上就要开会！”
“部长，能不能给我五分钟，听我说说。”
副部长把手一抬，看了一下手表，离开会时间还有六分钟，就说：“好吧！就五分钟，你赶紧说！”
楼忠福非常扼要地讲了三点： 第一，广厦虽然只有八亿元的规模，但广厦的每一分钱都是职工们辛辛苦苦赚的，其他那几家国有企业的规模再大，也是国家给的，几十亿元也不算多；第二，建设部的上市指标和额度给民营的广厦，肯定比给那些国有企业有更好的效果，因为广厦已经明晰了产权，建立了现代企业制度，而且非常规范地经营了三年；第三，广厦比那些国有企业有更强烈的上市愿望，会更加珍惜这个机会。
楼忠福的话讲完了，副部长若有所思地说：“你说的不是没有道理，现在要开会了，你的问题我们还是再说吧！”
副部长虽然没有表态，但足以让楼忠福感觉到希望的曲线已经触底反弹了。
又经过反复的游说和公关，1996年12月，广厦终于闯过了建设部这一关，赢得了与其他几家国有建筑企业一起竞争建设部一个指标的机会。
最终，建设部的唯一指标给了广厦。
1997年初，中国证监会同意广厦申报上市。
整个过程就像美国大片《生死时速》一样惊险、曲折和富有戏剧性，好在最后广厦还是一路有惊无险，笑到了最后。
1997年4月1日，“浙江广厦”A股3500万股股票被批准发行，融资近两亿元。4月15日，在上海证券交易所内，楼忠福手执木槌，轻轻地敲响了那面挂着大红绸缎的铜锣。
广厦成功上市解决了资金难题，为战略转型奠定了基础。此后，广厦发展步伐不断加快。
陈劲松的世联地产、陈华的京基地产、吴亚军的龙湖地产、张宝全的今典集团、潘石屹的SOHO中国、孙宏斌的顺驰地产……不知是不是巧合，如今在房地产市场上风头正健的不少民营企业，却正是在市场不景气的这一阶段创立、发展起来的。
1994年，中国房地产界的又一匹黑马横空出世。他，就是那个颇具传奇色彩的人物——孙宏斌。从加盟联想的初生牛犊不怕虎，到锒铛入狱的身陷困境；从到天津创办顺驰的辉煌，到纵横资本市场的游刃有余……20多年来，这个清华大学的高材生把自己的才华发挥得淋漓尽致。
从监狱出来后，孙宏斌最先做的一件事就是和柳传志握手言和。据说，当孙宏斌的妻子听说了他与柳传志聚会后，她哭着说：“你忘了受的苦吗？”孙宏斌什么也没有说，只是沉默。
对于四年的牢狱之灾，孙宏斌说得并不多，但是从不多的言语中可以看出，这次挫折让孙宏斌成熟了许多。“刚进去的时候，你肯定想不通，这没法想通。但后来，人总是要面对现实的。我光在看守所里就呆了两年半啊！每一天都很长，但每一天都是一样的，过一天跟过一年一样。现在回想起来，我在监狱里也学到了很多东西。有了这种经历后，人会成熟、宽容很多。”
孙宏斌感言：“现在回想起来，在联想之所以会出现那种结局，主要是性格问题，我和柳总的性格都太强了。”孙宏斌出人意表的偏执与近乎僵硬的冷静，使得老江湖柳传志对其刮目相看。面对这个曾经意气风发，如今却无比落寞的昔日手下，一向爱才的柳传志不禁大动恻隐之心，他答应帮助孙宏斌开始自己的新事业。
孙宏斌怀揣着柳传志借给他的50万元，去了天津。他租了一个临街的小院子，办起了一家房地产销售代理公司，并给公司起名叫顺驰，也就是“孙氏”的谐音。他以二手房中介开始了个人创业，他想获得比常规更快的发展。
1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司，合作开发了第一个项目——香榭里。由于没有经验，这个建筑面积只有一万平方米的小项目并没有多少盈利。后来，联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。1997年，顺驰抓住了天津危房改造和安居工程等机遇，开发了顺驰名都，这是顺驰运作的第一个成片开发项目，建筑面积14万平方米。顺驰大获全胜，投资回报率是200％，孙宏斌的第一桶金到了手。到2002年，快速成长中的顺驰在天津累计开发了30个项目，占有全市房地产总开发量的20％。
不过在他眼里，突击显然不是他梦想的全部。完成原始积累后的孙宏斌开始有了他自己视为“更伟大”的商业计划。他已经不满足于自己只能在天津发展，这个雄心勃勃的人把目光瞄准了一个更大的天地： 全中国。
孙宏斌出征全国，第一个大的战役就选在北京。2002年12月8日，北京市首次拍卖大宗国有土地——大兴区黄村卫星城北区1号地。偌大的国际饭店会议大厅座无虚席，共有十家房地产商报名，其中有华润、住总、广东富力等知名企业，尽管顺驰也在其中，但一开始并不太起眼。竞拍结果，顺驰以高出起拍价一倍多的9。05亿元拿下这块地。当天晚上，顺驰宣布： 6个月后大兴项目将上市销售。顺驰的出价让业内人士大呼不解，根据他们的测算，该项目的房价每平方米将达6300元，高出同一区域的项目约2000元。
2003年，顺驰吹响了全国扩张的号角。孙宏斌把他的个性特征深深地印在了他的企业上，他甚至独创了一套用“五个盖子盖十口锅”的高速开发运转模式： 高价拿地，缓交地款，立即开盘，迅速回款。顺驰的举动让业内感到匪夷所思、目瞪口呆。
2003年8月，中城房网会议在重庆召开。轮到孙宏斌发言，他先是云里雾里地侃了一段，然后突然说：“顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总（指王石）。”整个会场鸦雀无声，只见王石脸有些拉长，话中有话：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”孙宏斌竟然毫无顾忌：“王总，我们可能超不过，但是你总得让我们有理想吧。”他又话锋一转：“十年前，我刚从监狱出来，什么都没有，就算做不到，我怕什么！”
顺驰中介业务突飞猛进。到2004年，已进入全国18个城市，连锁店数目已达700家，数量居全国之首。其中，在武汉短短一年内就发展连锁店60家，遍布江城三镇。
跟随中介的扩张，顺驰快马加鞭地在全国攻城略地，叱咤风云。顺驰先后在北京、上海、苏州、南京、武汉、石家庄、济南、郑州、荆州等城市获取20余个项目，建筑面积将近1000万平方米，轰动全国。顺驰初步完成了华北、长三角、中原、中南地区的总体战略布局。
孙宏斌在文章中宣称：“对信念的偏执创造奇迹。历史是这样写就的，竞争版图是这样重画的，世界是这样改变的。”
2003年10月22日下午，孙宏斌收到海淀区人民法院刑事判决书，撤销1992年8月22日判决，改判孙宏斌无罪。正在此时，孙宏斌从手机里获悉顺驰在苏州竞标两块地成功。在海淀区法院门口，孙宏斌泪流满面。
经历了许多的坎坷，孙宏斌终于迎来他人生最辉煌的时期。可能是缘于他天生的狂傲不羁的性格，也可能是由于他的特殊的人生经历，在孙宏斌执掌顺驰的短短几年时间里，顺驰集团以近乎疯狂的速度扩张成长着。
到2004年，顺驰的年销售额达到了100亿元，单从销售额上可以向任何一家开发商叫板。一系列雄心勃勃的扩张举措让孙宏斌确信，顺驰可以很快坐上中国房产界的头把交椅。
2004年8月，博鳌论坛。王石在发言中频频指向顺驰：“100亿，这是吹牛。”其后，多名房地产界大腕也纷纷向孙宏斌“发难”。对于同业的质难，孙宏斌在演讲的最后时刻一如既往地自信，他在讲台上振臂高呼：“温室里只能长西红柿、黄瓜，还有茄子，经历了狂风暴雨之后，顺驰终将成长为参天大树！”全场几百人起立，为他长时间鼓掌、叫好。
2005年，顺驰即以42个房地产项目，迅速成为中国新一代的地产巨鳄。
然而，也就是短短一年，2006年9月，这个势如破竹的房地产大鳄股权易手，宣告了这个帝国的倒下。尽管如此，顺驰模式也给中国房地产界留下了太多的震动与思考。
可以说，孙宏斌几乎用尽了所有的招数来使他的地产帝国得以实现。孙宏斌的自信和疯狂造就了顺驰，但也是他的野心和急于求成毁了顺驰。在顺驰的疯狂扩张和孙宏斌追求的“快”中，顺驰迎来了致命的三“高”： 高土地成本、高人力成本、高财务费用。顺驰所到之处，不仅地价大幅上升，而且人力成本和财务费用也跟着飞涨，内部管理存在巨大隐患。
孙宏斌日后说，如果“老天”再给他一年时间，就足可以消化掉所有的财务风险，实现全国战略的“完胜”。可惜，“老天”没给他一年的时间。这“老天”其实就是中国宏观经济形势。就在顺驰在各地疯狂“吃”地的同时，全国房地产市场已呈现过热现象。2005年3—5月间，国家一连串的调控措施高调出台，不仅改变了消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产业发展的支持理念和支持方式，从而直接导致了购买力的迅速下降，楼市成交量的急速萎缩。房地产业的冬天突然降临了。
在所有受到冲击的开发商中，正奔跑在扩张道路上的顺驰无疑是受创最大的一家。顺驰的问题犹如滚雪球一样越滚越大，一个视现金为第一要素的企业家，最终还是败在了现金的断流上。无奈之下，孙宏斌不得不作出一项艰难的抉择： 以最高不超过12。8亿元的价格卖掉了顺驰的控股权。即使面对“贱卖”的命运，孙宏斌依然不改狂妄性格，在和路劲董事长单伟豹签约时，孙宏斌对其说：“我相信这是你一辈子做得最合适的投资。”
对孙宏斌的评论可谓铺天盖地，但有一句最经典：“他以速度击垮一切竞争对手，然后，自己也被迅速击垮。”
如今，孙宏斌还是孙宏斌，他的江湖故事还在上演，不过承受力、意志力和洞悉力超常的孙宏斌一改往日的高调，甚至沉默。2009年12月，沉寂三年多后，孙宏斌再次回到了人们视野。这一次，他带着融创中国站在了香港资本市场的大门口。在经历了顺驰的惨痛教训后，孙宏斌“只做不说”的沉稳帮助他此番闯关成功。
晋商是中国商帮中不可忽视的一个重要群体，山西人孙宏斌的性格也注定他会在晋商发展史上留下浓重的一笔。经验也好，教训也罢，孙宏斌给中国房地产界带来了太多的激情和梦想，十分难得。
1994年
● 2月，上海开始实施蓝印户口制度。
● 4月，北京市房地产交易市场建立。
● 5月，中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。
● 6月18日，深圳颁布全国首个地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，对国家物业管理立法起到了先行先试的作用。
● 7月5日，《城市房地产管理法》颁布（1995年1月1日实施），这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。
● 7月18日，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启了城镇住房制度正式改革之路。
● 9月，建设部制定《康居工程实施方案》，解决中低收入人群住房困难。
● 11月15日，建设部颁布《城市商品房预售管理办法》，从立法上对商品房预售制度加以确认。
第五章 未来不是梦
1995激情策划传奇地产
一个城市
有一个城市的回忆
铸成它特有的铜像
矗立在广场中央
一个城市
有一个城市的愿望
雕成它特有的石像
矗立在十字街头
——车前子《城市雕塑》
这一年的大事很多，“埃博拉病毒”、李登辉访美、陈希同下台、王宝森自杀、金瓶掣签以认定班禅的转世灵童、秦池巨资夺得中央电视台广告“标王”……除了这些人们茶余饭后的谈资，波黑的紧张形势、拉宾的被刺身亡和邓丽君的逝世，也是一些让人心痛不已的大事，尽管似乎离我们都很远。
1995年2月，美国《福布斯》首次发布中国内地亿万富豪排行榜，这一富豪榜先是由香港出版的中文杂志《资本家》刊出的。列入富豪榜的共有19人，海南首富冼笃信以五亿元资产位列第三，这是中国大陆第一位登上《福布斯》富豪榜的房地产商人。也就是从此开始，国内越来越多的房地产商人不断进入《福布斯》富豪榜；也就是从此开始，一个人拥有财富的多少渐渐成为是否成功的最重要的价值标杆。让一部分人先富起来，已经开始成为现实。
美国《新闻周刊》在一则报道中称：“人们在谈论金钱时，不再像过去那样羞羞答答，谁拥有更多的金钱，成了一个最值得炫耀的事情。在今天的中国，百万富翁正以每分钟一个的速度在诞生。”
拼搏才会赢，奋斗才会有财富。因此，《我的未来不是梦》就成了那个年代最流行的歌。
“击鼓传花”式的“经济泡沫”纷纷瓦解，过热的房地产市场，导致大量的商品房闲置。1995年，国内房地产业正处于凄凄惨惨的落幕期。
沧海横流，方显英雄本色。在中国房地产发展史上，这一年却是富力地产和世茂地产的“转折年”。
开发富力新居旗开得胜，使富力公司的战略方向初步明朗，此后便一发不可收： 先后搬迁了广州硫酸厂等五六家国有企业，为广州消灭了20多个烟囱。张力和李思廉敏锐地发现，旧城改造是公司夯实基础、壮大实力的机会。1995年富力地产又开发了中山八路富力广场，这是公司发展史上的一个转折点。这个项目不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了房地产开发史上最快征地、建设、销售记录。
此后几年，富力一发而不可收，以“短、平、快”的操作手法运作了多个广州市区的旧厂房拆迁建房项目。盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑、天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园……这一系列楼盘的开发成功，使富力迅速崛起为广州市房地产行业的领头羊。1999年，富力旗下的楼盘总销售额排名广州第一，并连续保持了三年。富力地产的实力和品牌效应已经在广东省初具规模，为集团迈向新的高峰奠定了坚实的基础。
经过在广州近十年的积累，富力正式启动全国发展战略。
2002年3月，富力看准奥运机遇，挥师北进。初来乍到的富力战胜实力强劲的三家“本地虎”，以32亿元的天价拍下北京广渠门这一中国有史以来最大公开招标地块的开发权，一�
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