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逃离北上广-第29部分
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的恒湿。
日本卖房都是按照实用面积计算。王栋的房子刚好是100平方米，如果按照中国以建筑面积来计算卖房的话，应该是130平方米。也就是说，每平方米的售价约为35万日元（约2。6万元人民币）。
同时，日本出售的新房都是精装修房，并配置基本的设备，如橱柜、卫浴设备和壁橱，购房者“拎着包就可以入住”。王栋买的那套房子，如果按上海的装修标准计算的话，装修费至少花了30万元人民币（约400万日元）。也就是说，王栋花了4500万日元买下了130平方米的房子，事实上已经省去30万元的装修费，实际的购房款只用了4100万日元（约315万元人民币），每平方米的实际售价只有2。3万元人民币。
此外，日本购房者享受的房屋绝对质量保证期是20年。在20年中，房子出现裂缝、倾斜、渗漏等建筑质量问题，房产开发商必须无偿修理，并作出相应的赔偿。
王栋不久前到上海出差，到闸北区去转了一圈，发现那里130平方米的二手房，总价已经高达400万元人民币，比他东京的新居还要贵。而他半年前在东京买下的新居，估计已经跌到4000万日元。因为日本的二手房相比新房价格都会略低。
目前，王栋已经接受了公司人事部的调派，准备明年带绫子到上海工作。但在多方比较之后，他同时决定，不放弃东京的房子，也不买上海的房子。理由很简单：上海的房价让人看不懂。因为东京的收入比上海平均要高出8倍，即使上海的房价目前与东京一样，但如果结合收入水平，事实上上海的房价已经比东京贵了整整8倍。
经济适用房不“经济”
在上海，越来越司空见惯的高房价，其实正一步步进入一个背离百姓生活的怪圈。而有人被这个怪圈所困，付出了生命的代价。
2009年11月底，上海海事大学贫困女研究生杨元元自杀的消息曾轰动一时。
杨元元是湖北宜昌人，6岁时父亲因病去世，当时弟弟尚不满四岁。多年来，母亲一人含辛茹苦将姐弟俩拉扯长大。1998年，杨元元考取武汉大学经济学系，两年后其弟也考取了武汉大学环境科学专业。
在弟弟考上大学后不久，母亲所在的工厂面临搬迁，必须自己出钱在新厂所在地购买房屋。但当时杨元元学费尚未凑够，弟弟也是贷款读书，家里无力购房。失去了住所，母亲只得到武汉大学与杨元元住在一起。武大经管院领导体谅其家庭特殊情况，予以照顾，并让她缓缴学费。在随后的日子里，杨元元通过勤工俭学完成了学业，其弟弟也被保送进入北京大学读博。
大学毕业后，杨元元在武汉找了几份工作，慢慢还清了债务，并有了一点积蓄，这时，她萌生了继续读书的念头，并考上了上海海事大学法学院海商法公费研究生。
此时，杨元元的母亲也年近花甲，需要照顾，她再次带着母亲踏上求学之路。海事大学临港校区地处偏僻，租房不易，杨元元也无多余的钱款可供租房，她再次萌生让母亲借宿学校多余宿舍床位的想法。她多次向学校申请，说明情况，请求学校能让母亲暂住，但始终未果。
在2个多月的时间里，杨元元与母亲共同挤在宿舍的小床上。但学校最终没有为其母亲安排住宿，要求她在校外租房，并“禁止其母亲再进宿舍楼”。“找房没有着落，杨元元5天5夜没有合眼，精神彻底崩溃，于是发生了11月26日早上的惨剧。”
杨元元家属表示，他们不会把亲人的死全部归咎于校方，但校方也有责任。他们认为，杨元元自杀首先是自己想不开，但学校宿管人员对杨元元及其母亲的恶劣态度起到了催化剂的作用。
偌大的上海滩，居然无力在此为劳碌半生的老母亲找到挡风遮雨的栖身之所，这种绝望恐怕就是压垮杨元元的最后一根稻草。
如今生命已逝，我们无意再追究谁对谁错。一位网友针对此事件评论说：“如果上海市政府能早日落实保障性住房政策，那么杨元元的悲剧也许就不会发生。”果真如此吗？
事实上，被寄予厚望的上海经济适用房，并非高房价的解药，某种程度上，甚至是毒药。
2009年12月11日起，上海市经济适用住房申请试点工作在徐汇、闵行两区正式启动。但上海的经济适用房，在实施过程中面临诸多尴尬。
首先，有人质疑经济适用房到底能覆盖多少家庭？根据《上海市经济适用住房管理试行办法》的规定，经济适用房申购家庭需要满足上海户籍5年以上，人均住房面积在15平方米以下，家庭人均月可支配收入在2300元以下，人均财产在7万元以下等条件。为了保证申购人经济状况的审核质量，上海还专门成立了居民经济状况核查中心，并将户籍、住房条件核查作为各街道年度重点工作来抓。
几乎苛刻的审核结果出来之后，根据上海市住房保障房屋管理局发布的最新数据，徐汇、闵行两区符合条件的家庭数为2146户。在市场人士看来，作为上海13个中心城区中人口规模较大的两个区，这个数字无疑有点少。
《第一财经日报》2010年4月的报道指出：这还不是最终结果，随着这两个环节工作的相继结束，仍然有申请家庭将被陆续“筛下”。据悉，未通过户籍年限核查的有13户；未通过住房面积核查的，合计有134户。而下一步，便是进入经济状况核对工作。
“一共上交了近200户人家的资料。不过截至现在，第一批正式通过核查下发的名单只有6户家庭。”徐汇区某一街道相关工作人员表示。他口中所指的“通过核查”环节，即指由上海市经济状况核对中心进行的经济状况核对工作。“接下来，这6户家庭会由相关部门继续进行复查筛选。”而在供给端，上海此前公布了3年内开工30万套经济适用房的计划。
不过，复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为问题的源头在于，这些被政府认定为经济适用房供应对象的群体，多数没有买房的承受能力。
陈杰认为，根据上海市统计年鉴，全市占比为40％的所谓中低收入家庭，平均年可支配收入也只有5。26万元。按一套经济适用房35万元计算，即使是拥有银行2成首付贷款资质的家庭，房价收入比仍然高达7倍，已经到了最高可承受能力范围。
以闵行区为例，按照定价方案，该区经适房价格将以小区周边普通商品房最近3个月销售价格的平均价为基础，并以6至6。5折的价格出售。目前周边公寓的房价都在1万左右，以一套面积为60平方米左右的经适房为例，如果按照6至6。5折计算的话，那么就是6500元/m2左右，总价40万左右，申购者只需支付10万元左右的首付款即可入住。
虽然10万元的门槛很低，但对于符合申请条件的“月均可支配收入2300元以下”的家庭来说，40万总价仍相当于家庭年收入的15倍左右。这不仅超过了国际上通常的3…6倍的“房价收入比”，也超过了此前重庆提出的“6。5年收入买1套房”的标准的一倍。
所以，目前的经济适用房申请方案无疑陷入“能买的买不起，买得起的不能买”的两难僵局。有银行业者分析说，以总价40万贷款30万计算，即使按照3。88％的最低公积金贷款利率，则每月按揭还款也有1411元，仍然超过了申请人2300元家庭月收入的一半以上，不符合贷款要求。此外，首付10万元也和此前规定的“可支配财产7万元以下”不符。
所以，拿到经济适用房后，老汤的心情很复杂。老汤两口子住在上海徐汇区某街道一间不到15平方米的小房子里。经过近一年的审核、摇号，老两口如愿选到新凯家园一套40多平方米的经济适用房。不过，他们随后便为买经济适用房的钱发愁。
老汤家没什么积蓄，街道的工作人员建议老两口把老房子卖掉凑首付，但两人退了休，年纪也大，公积金停了，银行也不肯贷款。怎么筹钱，不仅仅是老汤一个家庭面临的问题。分析人士曾担忧的“有资格的人买不起”正在变成现实。
“保障房首先要从保障最低收入、最困难群体做起，才是公义的、公平的。连最需要帮助的人都还没有帮助好，就夸夸其谈要帮助大多数人，可能么？合理吗？”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，上海首先最需要的，是建立起廉租房、公租房、租金补贴的结合机制。
陈杰，在2009年12月17日接受香港电台的连线专访时，则更明确地表示：上海搞经济适用房是开历史倒车。他的主要观点如下：
⑴。适用房盖的越多，上海房价越高。道理很简单，经济适用房用地挤占了商品住宅房的用地，使后者供应减少。但经济适用房供应的对象“原理上”是跟商品住宅房区别开的，不会减少后者的需求。房价自然上升。即使增加了一些低收入家庭的收益，也是以“夹心层”、中产阶级为之买单为代价，后者代价沉重。
⑵。适用房的核心是搞价格双轨制，古今中外，价格双轨制有成功的先例吗？经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000…7000元，每套住房就可套利30…40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分，这么一个大钱包，谁能拿到谁拿不到，还不是搞管制的人说了算。一边是货币经济，一边是行政管制，权力有价，人为制造“寻租空间”。鉴别和控制成本很大，即使能控制住寻租，每年政府投入鉴别的成本也非常浪费社会资源，政府自己给自己找麻烦。而且事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定是公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚吗？
⑶。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后一分为二。这条线非常尴尬，不可能客观、科学，空间太模糊了。定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。奖懒罚勤。
⑷。经济适用房与以住房应该“以居住为主”的方针完全背离。如果连保障性住房都要求有产权，都带有投资属性，何以要求商品住房能实现“以居住为主”？最低收入都有权利、有机会拥有自己住房，中间收入、夹心层何以安心租房？
⑸。经济适用房看似短期解决了一些问题，其实后患无穷，政府将不停盖房子但始终赶不上新增需求。市区土地越来越急缺，盖一片经适房少一片，商品住房价格更高，政府未来保障房源枯竭。土地出让金损失巨大，每年400万平方米经适房，土地出让金损失至少160亿，才不过解决5万户，而且这5万套住房都沉淀下去了，形成不了滚动循环利用。现在是穷人就一辈子都是穷人了吗？
⑹。适用房不能解决住房保障中最急迫问题。财力分配有限必须有个优先次序，最低收入家庭怎么都买不起，只能用租赁性质的廉租房以及租金补贴来解决，这应该是当前重点。新移民中“夹心层”的住房问题事实上比老上海人中住房困难户更急迫，前者是上海未来发展希望的寄托，后者至少还有通过拆迁进行住房改善等希望。“夹心层”最需要的是周转性、过渡性住房支持，小户型经济适用房不能满足他们未来住房需要。
在经济适用房的此等乱相中，还包括“规划用地被侵占，经适房摇身变成商品房”的丑闻。一位开发商向《中国证券报》的记者透露，“原本是经济适用房用地，只需要补交200…300元/平方米的土地出让金，将划拨用地转变为商品房用地，房屋使用权证就可以由经济适用房变身为拥有完全产权的商品房。”
位于上海闵行区顾戴路的1500亩地块，其中古龙基地600多亩，平吉基地880多亩，原本用于为上海低收入居民建造经济适用房，但最后盖起来的却是高档商品房。这1500亩地块从来就没有公开“招拍挂”出让过。
上海政府还表示，要在中心城区建经济使用房。但被业内人士指为作秀成分过大。
“中心城区普通商品房大约3万元/平方米，即使按周边房价40％为参照，也需要1。2万元/平方米。”一位不愿透露姓名的专家质疑，这还叫经济适用房吗？市区土地早已紧张，不可能大量开建经济适用房。
徐汇区不久前公布的3块经济适用房基地，其中龙华地块接近内环线，靠近轨道交通3号线，堪称黄金地段，周边房价早已突破2万元/平方米。根据拿地成本，龙华地块最低楼板价为9千元/平方米。
“即使按楼板价9千元/平方米销售，也已经超出了经济适用房的范畴。”某地产商说，“这一块经济适用房的项目有可能转化为普通商品房对外销售。”这位地产商表示，不断攀高的地价，将让保障性住房的可持续性受到严重的挑战。
另外，上海市住房保障与房屋管理局2010年6月对外发布的《发展公共租赁住房实施意见（征求意见稿）》，其中关于申请资格中有一条就是“具有本市城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限”，意味着公租房打破了户籍限制。这似乎让广大外来青年看到了在大上海立足的一线曙光。
尽管在上海政府看来，此项建设一可以让买房市场推迟购房的意向，二则可以解决一定租房问题。但不少观点并不赞同，中房信分析师薛建雄表示，公租房未必能够有利于改善房租高涨的状况，公租房与工作单位挂钩，解决的是中高端人才的租房问题，但是刚进入社会的大学生和刚进入上海等大城市的农民工都没法享受到，未来走向也难以看清。
只有更贵
既然保障性住房更像是空中楼阁，我们似乎也只能盼着商品房的价格能降一点。房价下跌，这在上海可能吗？答案其实很简单，只要有人买，房子就不愁卖，价格就不会跌下去。
国家统计局2010年8月公布的数据显示，截至2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6。4％。据此，有房地产市场专家认为，这一库存量比2009年末的19947万平方米库存略有下降，属正常水平。但因受新一轮调控政策影响，部分城市商品房成交量已经大幅下滑，随着下半年供应量进一步增加，预计到年末开发商将面临较大库存压力，或将主动降价消化库存。
对于这位专家的预测，《世界财经报道》评论说：“比起目前活跃于房地产市场的一些‘大嘴’动辄宣布房价将下降一半之类的宏论来，这位专家的观点无疑留下了充分的转圜空间。未来房价下降只是建立在‘或’的基础上，这个带有文言色彩的词，翻译成现代人听得懂的话语就是‘可能’。这是一种永远不会错的预言，但是它对正在持币等待购房的民众来说，却是一点用处也没有的。”
同时分析说，“目前商品房销售量的下降，更多的是持币待购者对房价下降产生了热烈的期待，但是，这种期待有多少现实基础，却是不能抱以太乐观的态度的。须知市场有一个简单的道理，虽然消费者总是期望买到价格更低的商品，但是他们并非是铁板一块，只要房价下降到了各自的心理价位，就会有抄底者入市，很快就能把价格再次托上去”。
这些抄底者中，不仅有准备购买居住型住房的消费者，更有大量炒房的投资者，或者说投机者。事实上，即使这帮人按兵不动，上海的豪宅还是“皇帝的女儿不愁嫁”。
“虽然上海近期开盘的项目全线打折促销手段翻新，送车、送面积，上周（2010年8月2日…8月8日）四个豪宅项目的大幅成交，拉高上海上周新房成交均价，甚至高于新政前的水平，创下3个月以来新高，达到23242元/平方米”（《中国证券报》）。
从2007年至今，90平方米以下的商品公寓涨幅为81％，而90平方米以上商品公寓涨幅却达到105％，这也是为什么开发商更乐意建造大户型的原因——有钱人喜欢买大房子。也是他们让上海的房价持续坚挺。
上海信义房屋的统计数据显示，截至2009年11月30日，上海全年共成交总价在1000万元以上的二手顶级豪宅770套，成交面积达242278。3平方米，成交总金额118。81亿元，平均成交价4。9万元/平方米，创历史最高峰。
在上述购买千万豪宅的购房者中，拥有上海户籍的仅占10％。在外省市购房者中，72％是36～55岁的企业家，另有27％的购房者是30岁以下。非上海户籍的内地购房人群数量，达到318人，占39％，港澳台购房者占16％，另外的23％购房者是外籍人�
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