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地产谎言-第21部分
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“100亿地王”横空出世，立即把短泥市房价的肚子搞大了。
房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价…一幕股市、土地、楼市携手高价共舞的循环图画仿佛浮现在我们眼前！
空闲的时候，王文智亲自来到短泥市考察房地产市场。一轮过后，他发现，虽然当地房地产商学习沿海城市一些先进的开发理念，但只是简单的Copy过来，没有系统的消化。诸如有楼盘进行户型创新，设置了入户花园，但却没做到南北通透等等。就像一个刚学会化妆打扮的女生，从别人那里偷学了几招画眉或涂口红，把眉毛化得很漂亮，但脸上的粉却擦得不均匀。化妆经验老道的女生，虽只稍加修饰，却总能“浓妆淡抹总相宜”。
有一个名叫NN的楼盘，其无论是产品（Product），还是广告（Promote）都有很大的提升空间。这个2P提升后，自然会带动价格（Price）的提升，间接意味着利润的提升。
王文智找到了NN楼盘老板明总，想把自己的看法跟他说说。当然，王文智是有意图的，他的意图是代理该楼盘，从而实现创业。
明总却懒得听，理由很简单：“现在只要是房子，闭着眼睛都能卖高价。我们没必要浪费钱请你代理。”
牛市的时候，就是这样。可问题是，房地产牛市会一直牛下去吗？
接下来的房地产调控政策可谓招招致命。 txt小说上传分享
07 转机
针对囤积土地，国家出台了政策。规定单宗土地开发建设时间不得超过三年、满两年未动工开发，坚决无偿收回等一系列政策。这么一来，房地产公司买了地以后，必须马上着手开发建设，不能像以前那样，先把土地囤积几年，等到土地升值后再开发。
这个政策，使得房地产商的价格联盟轰然倒塌。由于之前囤积土地不但没有政策的约束，而且有利可图，房地产商自然热衷于囤积土地。囤积土地直接造成商品房供应量减少，商品房供应量减少直接造成供不应求、价格上涨，价格上涨于房地产商都有利，房地产价格联盟自然很牢固。但有了这个政策以后，房地产商不能囤积土地，要马上开发建设商品房。这么一来，商品房的供应量自然会猛增。商品房供应量猛增必将导致供过于求，供过于求时，每个房地产商都想把自己的房子先卖出去，哪里还顾得上所谓的价格联盟。
这跟经济学里的“囚徒困境”颇似。N个案犯同伙作案，被警察抓住后，分别关在不同的房间里，彼此无法串供。审讯时，犯罪嫌疑人面临着要不要全部交代以往犯罪事实的困惑。如果大家都只交代部分犯罪事实，获罪肯定是最轻的。但是，如果别人彻底交代了，而你没彻底交代，那你的罪是最重。“坦白从宽，抗拒从严”嘛。
许多犯罪嫌疑人在没被警察抓住前，都信誓旦旦的保证被抓后绝不招供，结果被抓住后，很快就招供了。
“人不为己，天诛地灭。”
针对土地市场与股票市场发生“短路”的现象，证监会出台文件，规定上市房企IPO募资不得用于购买土地，一下子就把“短路”给切断了。这以后，我国许多地方土地拍卖，没有了以往一轮高过一轮的竞价，反而变得冷冷清清，甚至出现了许多土地流拍的现象。
针对炒房投机行为，政府出台了第二套房贷款政策，第二套首付款提高到四成。银行在炒房过程中起了杠杆作用，使得炒房客“四两拨千斤”。以一套100万元的住房为例，首付三成时，炒房客只需30万元就可以买下来，剩余70万元银行按揭贷款；提高首付后，银行杠杆作用锐减，首付提高到四成时，炒房客则需要40万元才能买下来，剩余60万元银行按揭贷款。这么一来，炒房的资金门槛提高了，也就意味着炒房的成本增加了。
王石接受央视《新闻调查》采访，说这次调整不同以往。在采访中，王石用了很多的调查数据，主要说明了两个问题。
第一个问题是房地产价格远高于价值。我国当前房价与城镇居民收入的比例是，也就是说，如果你不吃不喝不消费，需要工作年才能买一套房；根据国际经验，当房价与城镇居民收入比例为3…6时，是合理的。（衡量房价是否合理，有很多的评判标准。标准虽不同，但殊途同归）
第二个问题是房地产供过于求。万科根据各地房管局的统计数据，发现许多地方现有的可售住房，需要半年以上才能销售完，有的地方甚至要一年才能销售完。
除了上述问题，还谈到了潘石屹所提到的“刚性需求”的问题。王石说，中国的房地产市场需求是有，但不能忽视消费者购买力这样最基本的层面，否则空谈“刚性需求”，是没有意义的。其实，坐公交车的乘客并不是他们喜欢挤公交车，他们也想开个小汽车去上班，有买小车的需求，只不过口袋没米，只好如此。
王石值得人敬佩！作为国内最大的房地产公司……万科董事长，再加上他以52岁的高龄登上世界屋脊—珠穆朗玛峰，刷新了中国登山年龄最大的记录，他的影响力早已超越了房地产界。他的影响力比起任我涨之流，不可同日而语，但他利用自己的影响力，胡说八道，助推房价，忽悠消费者。
刚看完这个电视节目，半桶水告诉他：“木建军结婚了，娶了两个。”
王文智惊讶：“一次娶两个？”想不到木建军有这么好的艳福。
半桶水笑骂道：“你别胡思乱想。一个大人，一个小孩。”
一农户赶集市卖母牛，站了半天无人问津。有人给他出主意，说你把母牛生的牛崽也带上，买母牛送牛崽，买一送一。农户依计行事，结果很快就把母牛卖出去了。
次日，农户把嫁不出去的女儿带到集市上，在女儿身边立了广告牌，上面写道：娶大人，送小孩，娶一送一。结果可想而知。
那次摊牌以后，严青青的肚子一天天大起来了。一个未婚女子大肚子，别人怎会不奇怪？同事们见了都露出诧异的目光，严青青笑着解释道：“孩子是木经理的。”木建军不愿承认，但又不能否认，只好哑巴吃黄连—有苦说不出。严青青又去找了木建军的父母。木建军的父母早就盼望着抱孙子，听到严青青怀了他们家的骨肉，满心欢喜，催促木建军跟严青青早点结婚。受到双重夹击的木建军没办法，只好同意跟严青青结婚。
发请帖时，木建军耷拉着脑袋，哭丧着脸，好像别人借米还糠给他似的。马经理笑着打趣道：“小木，别人结婚都兴高采烈，你怎么苦着个脸？”
“我能高兴得起来吗？”木建军反问道，“男人三大不幸—炒房成房东，炒股成股东，泡妞成老公，我倒霉撞上了一个。”
“我不会撞上另外一个（炒房成房东）吧？”王文智在心里想。前不久，半桶水又炒了一套房子，还没有卖出去。
“明天赶紧把那套卖了。”王文智对半桶水说。
半桶水：“这么急啊。”
王文智：“房价要下跌了，赶快卖，亏本也要卖。”
半桶水说：“可是没有房地产商愿意降价啊。”
诚然，如任我涨所言，降价降的不是数字，而是真金白银，有谁愿意把真金白银送给别人呢？
“由奢入俭难”！
但问题是，市场不是以开发商的意志为转移的，并不是你不想降就可以不降，市场有它自身的规律。
王文智反问道：“你当初到HD公司工作，月薪1000元钱，你满意吗？”
半桶水说：“当然不满意。”
王文智接着问：“要多少你才满意呢？”
半桶水说：“2000元钱。”
王文智接着问：“既然薪水没有达到你的理想值，那你为什么还要去上班呢？”
半桶水说：“你又不是不知道，大学毕业能找份工作就不错了，哪还敢挑三拣四呢？找到工作才是硬道理！”
“这不就结了，人才市场和房地产市场大道相通。”王文智笑着说：“大学毕业生供过于求，即使薪水低得可怜的工作，大家都抢着做。同样的道理，房地产供过于求时，能把房子尽快卖出去就不错了，哪还敢卖高价，房子卖出去才是硬道理！”
08 屁股决定脑袋
半桶水说得没错，房地产商不愿意降价，一时间市场僵住了。
不过，“真理往往掌握在少数人手里。”万科首先打破僵局，宣布旗下楼盘大降价，最低优惠至七折。此次降价促销立竿见影，几天内收入几个亿收入囊中，拉开了房地产全面降价的序幕。
不少房地产商纷纷效仿，跟进降价。“第一个吃螃蟹的人是英雄，第二个吃螃蟹的人是狗熊，第三个吃螃蟹的人连狗熊都不是。”有的开发商不痛不痒的打了点折（九八、九九折），这肯定是不能刺激市场；有的房地产商折扣比万科还要低，虽说是狗熊，但他比连狗熊都不是的人要好些。
死了任屠夫，就得吃带毛肉？
与王石相反，任我涨处处想着维持高房价。在一次会议上，他举了一个老母猪和猪崽的例子来说明房地产市场。大概意思是，如果老母猪没有死，只是暂时没有猪崽，或猪崽减少了，9个月以后，小猪崽就可以长大上市。市场上受影响小，周期短，一年之内就可以恢复市场上猪肉的供应量，猪肉的价格就能很快平稳下来。但如果连老母猪也没有了，要从养老母猪开始，那市场上猪肉的供应量影响就大，时间就长，市场上猪肉价格要三到五年才能恢复平稳。显然，这老母猪喻房地产开发商，猪肉喻商品房。
如今房子卖不动，又不能囤积土地，银行不断紧缩银根，使得资金链就像紧箍咒一样紧紧地揪住房地产商的脑袋。有些房地产商已经痛得躺在地上直打滚，随时可能一命呜呼。任我涨此番话就是威胁政府放松银根，救这些房地产商于水火中，因为房地产商不能死。房地产商如老母猪，一旦死了，商品房的供应量就会直线下挫。供应量减少，导致供不应求，供不应求导致价格上涨。要想稳定价格，得先“养”房地产商。而“养”房地产商如同养老母猪，非朝夕之事。这样的话，平稳房价也非朝夕之事。
然而，死了任屠夫，就得吃带毛肉吗？
答案是否定的。
如前文所述，由于房价暴涨，利润大增，许多企业进军房地产业。使得我国房地产开发明显过热。其根本原因在于“老母猪”多了。“老母猪”多了，“猪仔”就多；“猪仔”多了，“猪肉”就多。如果任其发展，“猪肉”就会泛滥成灾，将对国民经济产生极大的灾难。要稳定房地产市场，得先梳理源头，清理那些空手套白狼的、劣质的房地产商。
郝总写了一篇题为《如果是自住，什么时候都是买房的好时机》文章。房价处在上升、或不升时，都是买房的好时机，这个不用多说，大家都能明白。关键是房价下降时，还是买房的好时机，估计很多人就难以理解。郝总给出的理由是：自住消费者，看重的是房产长期是否保值。土地如男人，随着时间的流逝，是不断增值的；房子如女人，随着时间的流逝，是不断贬值的。由于土地增值的幅度远大于房子贬值的幅度，所以说，即使你现在买得的房子暂时在下降，但从长期来看，房地产一定会保值的。
这里有一个显而易见的问题。以一套100万元的房子为例，如果过段时间房价下降到70万元，这个时候来买，岂不是更好？管他以后房子是增值到100万元或200万元，同一套房子，用更少的钱买下来，就是硬道理！
屁股决定脑袋！
09 制度的缺陷
郝总的这番话，其实反映出我国现行土地政策的缺陷。其缺陷在于它跟之前的高考教育制度一样—一锤子买卖，违背了市场经济公平的原则。
现行的土地政策，住宅用地土地使用权的出让年限一般是70年。也就是说，开发商一次性买断70年的土地使用权。就好比以往考大学，一锤定终身。但是，土地的价值在不断的增加，土地的价格却已经定格，这显然是不符合市场经济公平原则。
物业税可解决这个弊端。
物业税是把以往一次性收取的土地出让金改为一年一年收取，税额随房产的升值而提高。
实施物业税，房地产进入‘半买半租’新时代。
以一套价格100万元的住房为例，之前你只需支付100万元买下来，以后就高枕无忧了，跟之前只要考上大学，学费、工作都国家统包统揽一样；实施物业税后，你可能只需支付30万元钱就可以把房子买下来，但以后每年还需向政府缴纳物业税。假定物业税的税率为3％，那么你以后每年需向政府缴纳3万元的物业税，相当于交“租金”。此时买房不是以往的一锤子买卖，而是进入“半买半租”时代。
最为关键的是，这个“租金”是不断变化的，它是随住房价值的升高而水涨船高的。住房升值到120万元时，年物业税为万元；升值到140万元是，年物业税为万元…以此类推。
此时，“买房容易，养房难”，跟目前的“进大学容易，出大学难。”的教育制度十分类似。
这么一来，房地产增值部分，会被政府以税收的形式征收。
政府出钱修路、建公园、建体育馆…使得土地价值提升，导致房地产增值。
“谁受益，谁出钱。”公平合理。
物业税政策，将成为我国房地产发展史上的重要里程碑！
早在2003年，国家就开始在部分城市进行物业税模拟；2007年，国家增加物业税模拟城市的数量，物业税的脚步离我们渐行渐近。
有不少专家建议国家实施物业税，但国家并没有采纳。这是为什么呢？
除了操作层面的原因外，更重要的是防止房地产硬着路。
实施物业税，房价肯定会大跌。房价大跌，会造成严重的经济灾难。这好比胖妞减肥，如果一下子从200斤立减到100斤，结果很有可能肥是减下来了，人也奄奄一息了。日本就是前车之鉴。上世纪90年代初，日本实施物业税政策，房地产泡沫瞬间破裂，房价大跌50％，使日本遭遇了长达15年的经济低迷。
目前国家出台的提高二套房首付等一系列宏观调控政策，使得虚胖的房价开始一步步“减肥”。这其实是给房价大跌一个缓冲期。从200斤减到190斤，从190斤减到180斤…最后减到100斤。肥减下来了，人也完好无损这才是科学的减肥。2001年，我国加入WTO，也给企业一个缓冲期。有了缓冲期，企业顺利平稳过渡。
当然，也有不少房地产商仍不忍心降价，推出所谓的“白住稳赚”保值承诺。具体是这样的：开发商承诺，现在买房，如果五年后业主想退房，房地产商将按照原价的150％回购。举例来说，你现在花100万元买下一套房子，五年后，房地产商愿以150万元的价格回购。
这看起来很诱人，但这里面存在很大的隐患。现如今的承诺如同烟花之地嫖客与*间的表白，没有一点信用度。许多买过产权式商铺的投资客可能有过这方面的教训。卖产权式商铺给你时，承诺年回报率高达10％，甚至20％。有人可能就被这样的诱惑迷住了双眼，交款买下商铺。一开始，按月给你返还利润金。然而好景不长，突然有一天，你没收到返还的利润金，跑到这家房地产公司一看，这才发现已经人去楼空，公司也已经注销。公司都注销了，承诺也就成了一纸空文。
这样的营销策略，自然能吸引不少的眼球。但吸引力并不能转换为销售成果，原因很简单，别的楼盘价格比你的低，消费者自然选择它。
未来扑朔迷离，现在真实可触摸。抓住现有的，才是最明智的！
尽管房地产商不愿意房价下跌，但房价还是一步步往下跌。
市场不以人的意志为转移。 。。
10 涨与跌
有人就房价下跌一事询问任我涨，任我涨死不承认，说：“那不是下跌，而是调整。”
事后，王文智把任我涨以往的事情讲述给半桶水听。半桶水听完后，开玩笑的说：“在任我涨的字典里，只有‘涨！涨！涨！’没有‘跌！跌！跌！’超级女生‘想唱就唱，唱得响亮。’任我涨‘想涨就涨，涨得疯狂。’一本完好的字典，应该是有涨有跌，如王石。有可能是印刷错误，把‘跌’字错印成‘涨’字了。图书印刷错误，出版社有义务退换，你应该建议任我涨跟出版社调换一本好字典。”
王文智笑着说：“以任我涨的个性，他应该乐于抱残守缺。”
房价下跌，除了广大消费者高兴外，还有一个人很高兴，这个人就是任我跌。
前不久，任我跌又站出来预测�
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