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增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在　1923年―1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有万人口，其中竟有万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10％，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。

　　1925年，美国人疯狂投资佛罗里达州房地产业。然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷…克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

　　日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和

　　20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

　　20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9　月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

　　受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

　　所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

　　从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

　　东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元

　　继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50％。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

　　东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

　　1984年－1997年，香港房价年平均增长超过20％。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”　一夜之间变成了百万“负翁”。（《环球时报》杨红林）

　　类似的事情，在我国海南、北海、惠州等地也发生过。

　　1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。

　　为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多㎡，而同期北京人均住房面积才7㎡。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。从数据来看，万通撤退的时候，海南的房价在5000元／㎡左右，到半年后，房价蹿升到了7500元／㎡。离顶部差了2500元／㎡。

　　一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。

　　对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。

　　1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。

　　1992年初，*发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习*同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

　　平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。

　　时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：

　　1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；

　　同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业；

　　据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。

　　与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。

　　1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的*副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于上海……（北海建设）要量力而行。”　

　　在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。

　　后来国家调控房地产，留给北海的遗产是房地产沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。（《财经》杂志记者　杨彬彬）书　包　网　txt小说上传分享

05　　工具
王文智也把手上的房子全抛了，但他的炒房步伐并没有停止，只不过是转移了炒房地点—从南羊市转移到短泥市。

　　短泥市和很多内地城市一样，经济发展相对缓慢，依托经济发展的房地产自然跟着发展缓慢。房地产商如一盘散沙，不像南羊市的房地产市场被“八大金刚”所控制，更没有所谓的“房地产峰会”。加之炒房客热衷于南羊市等一线城市，所以说短泥市的房地产市场还是片未开垦的处女地。

　　王文智要上班，没时间去，只好派半桶水去。半桶水并不是一个人去的，她是跟着“组织”去的，这个“组织”就是不动产联盟，它是由炒房客自发组织起来的，说白了就是一个炒房团。

　　晚上，半桶水给王文智打来电话，说她没想到，也很纳闷，当地政府居然非常欢迎她们这些炒房客的到来。

　　“数据出官员，官员出数据。”王文智简短的解释。

　　数据是指那些能反映官员政绩的数字，如GDP、税收…有了好的数据，即好的政绩，官员自然能步步高升；为了能步步高升，有些官员不惜在数据做文章，“提高”政绩。

　　房地产是GDP的重要组成部分，也是税收的大支流。提高房价，意味着GDP、税收的提高，间接地意味着官员政绩提升。

　　提高房价，无疑短期“提高”政绩最轻松、最简单的捷径。

　　而要提高房价，自然少不了炒房客。

　　谈论完炒房的事情，半桶水半开玩笑的试探着问：“你没去哪里*？”

　　“我倒是想去*，可惜又怕你不给我报销费用。”王文智心底坦荡，跟她耍贫嘴。

　　“你去呀，你去呀。”半桶水有些撒娇、有些赌气的说。

　　“半桶水同志，你这样做是不对的。”王文智故作一本正经的说，“你这是把善良、正直、传统的有妇之夫引诱到歧途上，我对你这种行为表示强烈的谴责。”

　　半桶水被他逗笑了。笑完后，她柔声嗔骂道：“你就知道忽悠我！”她的声音柔情似水，很是暧昧。王文智蓦地想起她那雪白的肌肤、俏挺的乳房，自己下身蓦地膨胀起来了。

　　“你是不是想‘自杀’了？”王文智柔声的*。

　　“坏死了！坏死了！”半桶水嗔骂道。

　　两天后，半桶水回到南羊市。她很快就吃完饭，催促王文智道：“你快点吃，卧室的灯坏了，吃完去修一下。”说完，她就起身去卧室了。

　　王文智吃完饭，来到卧室，橘红色的灯光昏昏暗暗的映射在墙壁上，显示出暧昧的氛围。灯并没有坏呀。半桶水躺在床上，秋波流转，娇腮欲晕。性的要求及性的欲望都隐藏到瞳孔后面去了，在外表上只透露出期待、渴望、幽怨、婉转与忧伤。

　　被忽悠了！看来为今之计，只能将计就计了，呵呵。王文智心底暗自笑道，明知故问道：“哪个灯坏了？让我看看。”半桶水娇嗔的瞪了他一眼。

　　王文智走过去，躺在她身边，*道：“‘自杀’的工具给你送来了，你看着办吧。”

　　有这样一个经典的成人段子：

　　一位美少妇和他的老公去公园玩。老公在湖边钓鱼，少妇坐在旁边看书。钓了一个多小时，老公尿急上厕所去了。

　　这时，公园管理员来了，指着湖边的钓鱼杆，对少妇说：“这里不许钓鱼，不知道吗？罚款50元钱。”

　　少妇解释：“我没有钓鱼呀，你没见我在看书吗？”

　　管理员：“可是你有钓鱼的整套工具呀。”

　　少妇：“那我要告你*我。”

　　管理员觉得不可理喻：“光天化日之下，谁*你了？”

　　少妇：“可是你有*女人的整套工具呀。”

　　管理员：“那我要告你诱奸我。”

　　少妇大怒：“光天化日之下，谁诱奸你了？癞蛤蟆想吃天鹅肉。”

　　管理员：“可是你有诱奸男人的整套工具呀。”

　　呵呵，成年男女可别随便外出，随身携带犯罪“工具”呢。

　　适量的*如同一剂*。半桶水清凉柔软的手指从王文智额头抚过，仿佛一支羽毛轻轻地骚动他的心，痒痒的，柔柔的。王文智很快就溃堤了。他用嘴唇轻轻地摩擦着半桶水的鼻尖、耳垂、脸颊和眉毛，用舌尖去抚弄她的眼睫和眉心…他身体的每一个微小的暗示，半桶水马上就能准确地领会，予以迎合。有了这样一种默契的感觉，两人完全沉醉了，无声地但又是强烈地，想把自己*的肌肤，溶化在对方体内。他们很快地找到了快乐的巅峰，并且持续了很久。

　　中场休息时，王文智给半桶水讲了个段子：深夜里，妻子突然欲潮来袭，可是却又不好意思主动向丈夫要求，她只好将丈夫摇醒，轻声的说：“亲爱的，我们换个位置睡，好不好？”睡意正浓的丈夫，便迷迷的跨过妻子的身上，到另一边睡去。这时，妻子急忙地说：“不是啦，我要睡回我原来的位置。”丈夫依言行事，跨过自己妻子的身上，回到原来的位置睡觉。妻子呜呜哭了起来，把丈夫惊醒了。于是，丈夫好言好语地问明原因，妻子悲悲切切的说：“你好狠的心哪！竟然二次路过我‘门口’，却都不理不睬。”

　　“你一肚子坏水。”半桶水嗔骂道。

　　“那再坏一次？”

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06　　地王
房价大涨，房地产公司利润节节高，自然受到股民的热捧。土地是房地产开发的首要资源，因此，拥有大量土地储备的房地产公司，是股民眼中明星中的巨星。

　　有些房地产上市公司从这里发现了“商机”。

　　这就是潘石屹后来接受央视采访所说的股票市场与土地市场发生了“短路”的现象。通常来说，房地产公司买了地，然后开发商品房，把房子卖了以后，成本得以回收，利润得以实现。房地产开发周期较长，通常为2年，也就是说，2年后才能收回成本，实现利润。但现在有一个赚钱速度更快的捷径，那就是房地产公司不开发商品房，而是去圈地，大规模的圈地，圈了地发行股票，股民追捧此类股票，大把的钞票就滚滚而来了，还有一个很好听的名字，美其名曰：“土地银行”，以为有了土地就像有了银行一样。几个月即可收回成本，实现利润。这类房地产公司不开发商品房，专做土地买卖。但它比起那些老老实实买地—开发商品房的房地产公司更赚钱。

　　“养鸡的不赚钱；捣蛋的赚钱。”潘石屹用他西北的一句土话戏称这一现象。

　　这就是后来全国各地“地王”频现的另一个原因。

　　TT房地产股份公司就是“捣蛋的”。短泥市政府不但不管“捣蛋的”，反而成了其帮凶。像短泥市这样的内陆城市，楼面单价无论如何都无法刷新地王纪录。单价不能成为地王，那就总价来成为地王。短泥市政府把很多地块拼成一个整体拍卖。结果被TT房地产股份公司以100亿元的价格拍得。

　　“100亿地王”横空出世，立即把短泥市房价的肚子搞大了。

　　房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬