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潜伏在房产中介--揭秘二手房交易内幕-第2部分
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那么，到底有没有最佳买房时间？或者说应该选择在卖方市场出手还是买方市场出手？
答案是无解。
这就像最好的操盘手也不能肯定地告诉股民哪支股票保证赚钱一样。世事无绝对，市场更是变幻莫测。
对任何一种事物的看法都会有两种声音出现，而对于房价是涨还是跌的争论从未停止过。比如在房地产界最具代表性的两个人物，任志强和牛刀，前者一直鼓吹房价上涨，觉得房价上涨具备一切市场规律，并没有泡沫，而后者坚定地认为房价将下跌，房地产泡沫必将破裂。
可以说，他们的观点都很正确，同时，他们的观点又都错了。
这是因为，他们都是站在自己的立场看房价，从对立的立场看到的必然是相反的结果。
案例二：
2008年秋天，吕小姐准备跟认识两年的小刘结婚，结婚前，最需要准备的就是买一套婚房在杭州定居下来。双方父母都非常赞同，愿意各拿出一部分钱支持，对于吕小姐来说，买房的钱已经准备足够。
世人皆知，08年受金融危机的影响，房地产市场颇为冷清，绝大部分购房者在等待观望，全国许多地方的房价都有下降的趋势，开发商打折促销楼盘的攻势一波接着一波。
但是在杭州，房价一直处于比较平稳的状态，既不上涨，但也没有明显的下滑。当时在滨江区，房子均价在1万左右，市场上卖得比较好的一百平左右的小户型价格稍高，在万左右。
10月份，吕小姐找到中介公司看了几套两房的户型，报价都在万左右，她觉得这个价格还是偏高，而且当时市场太冷清，成交量很少，她想等等看有没有性价比更好的房子出来。
这样过了两个月，12月份一家中介公司的业务员联系到吕小姐，说有一套单价九千左右的两房出来。业务员说这套房出来不久，已经有很多客户来看，估计很就会被卖掉。
吕小姐得到信息，当天去看了房，觉得房子也还不错，价格比之前面看的几套便宜了不少，当时她就想定下来。
她给未婚夫小刘打了个电话征求意见。
小刘在一家IT公司上班，收入不错，生活时尚，平常也喜欢上网看各种新闻，到论坛溜达。自从准备买房之后，也开始留意到关于房地产楼市的新闻。他注意到
在论坛里，许多人都认为房价必然下跌，房地产已经堆积起来的巨大泡沫必将随着金融危机而破灭。
这样的想法渐渐渗透到小刘心里，他认为买房不必着急，再等等，房价也许就会跌下来了，现在买岂不是吃很大亏。而且当时的市场确实表现出这样的势头，成交量连连下滑，各种媒体一片下跌之声。房价大降，似乎已经是必然的结果。
小刘把这些道理说给吕小姐听，叮嘱她千万不要在这种时候定下来。 txt小说上传分享
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（2）
吕小姐听从了建议，这套因房东急需用钱而低价出手的房子很快被另一个客户买走。时间翻过了2008年，09年开春之后，房地产市场并没有多大起色，许多客户更加坚信房价必降，甚至有人预计房价会降下一半，等到这时候再去买房，就可以省掉一半开支。
果然，开年之后，许多新开楼盘再一次大力打折促销，市场却依然低迷。但是二手房的价格，因为种种原因，或者一部分资金缺乏的炒房客经过长时间的困难期之后，已然渡过难关，反而没有了急于出手的念头。二手房价格依然坚挺。
这个时候，所有刚需都在等待，等待房价暴跌的到来。而恰恰也是在这个时候，新一轮的暴涨正在酝酿当中。三月份前后，随着国家各种优惠政策相继出台并得以实施，压抑了一年多的刚性需求逐渐释放出来，炒房团也蠢蠢欲动重新杀回楼市，看房客户越来越多，房价也随着市场的复苏再次上涨。
吕小姐此时有些着急，但是曾经失去过买到便宜房子的心态促使她决定继续等待，她想只要有当初九千左右的房子出来，自己马上可以下单。她把自己的买房标准告诉给中介的经纪人，得到的回答是，房子均价都在万以上了，九千左右的房子，已绝不可能找到。
怀着患得患失的心理，加之中间不断有舆论左右——诸如“这只是小阳春的回光返照，房价难以持续上扬”等等评论，吕小姐一边看房，一边犹豫不决，最终也没有下单，直到8月份房价涨到万左右，她手里准备的资金已经无法承受房款时，便放弃了买房的念头。
吕小姐买房的经历，在08…09年非常普遍，比较具有代表性，他们因为市场冷淡而选择观望，因为对未来的房价走势不明朗而选择等待。
无可厚非，每个人都是追逐利益的，如果看到房价有下跌可能，不选择观望才不正常。问题就出在这里，市场冷淡之时，房价真的会下跌吗？市场好的时候，房价涨到何时才会停止？
如果能看清市场，相信每个人都可以掌握买房时机，准确出手。而事实却令人很沮丧，因为没有人知道标准答案。
案例中，吕小姐本有两次机会买到房子。第一次，她看中那套单价九千左右的房源，因为听从男朋友的建议而放弃，第二次是在09年的开始阶段，明知市场已经复苏，仍期望能找到九千左右的房子，而不甘心接受已经涨到单价万的价格，最后任由房价翻了一番，从年初的一万左右涨到年底的两万左右。
其实很多客户都有这样的心里：曾经有机会买到好房，失去之后，总会拿前面的作比较，这样的心态令他们在买房的过程中一错再错。 。 想看书来
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？
1，意愿很好，但不代表现实
我们发现，无论是在市场好的时候，还是市场冷淡的时候，都有客户存在观望心理。
为什么客户会有观望的心理？
理由只有一个，就是对未来房价的走势看不明朗。这样说还不准确，应该是在他们心里，都存有房价下跌的意愿。因为只有房价下跌，他们的观望和等待才能获得实际的利益。
前面提到过，因为买房涉及金额巨大，随之带来的则是，如果房价下跌，甚至暴跌，能省到的钱也就越多。这么巨大的利益，就难怪有那么多人甘愿冒险等待。
事实证明，在近十年的房地产市场，抛开08年金融危机时房价略有下跌之外，其余时间或涨或平稳，房价已经是十年前的十倍。许许多多曾经观望和等待过的人们，最后几乎都是以更高的价格买了房子，或者已经无力承受房价而放弃了买房。此是题外话。
固然每个人都有理想，并为着这个理想设定自己的人生轨迹。一个人没有钱的时候，他会把赚钱买房作为理想，当某人已经有足够的钱买房时，他希望房价下跌，这就不再是理想，而只是个人的一种意愿。
理想更多的是在精神层面上，能不能实现，都不会影响到现实生活。意愿则是，在本来可以立即实现目标的情况下希望变得更好，从而选择了另一种途径，结果会有两种，更好，或者变得更坏。
在买房的问题上，许多人把意愿和理想混为一谈，希望房价下跌只是人们的意愿而非理想。因为当你考虑买房时，必然已经准备好买房的资金，但这时你产生了房价可能下跌的意愿，如此一来，你同时也必须承担房价上涨的风险。
在任何事物上，人们的意愿总是好的，而现实却有正反两面，好的和坏的。其实这就像赌博，每个赌徒的意愿都是赢钱，结果往往是有赢有输。
所以客户抱着观望的心态买房，也是赌博的一种表现。
2，市场的好与坏，具有很大的欺骗性
市场总是这样，有好的时候，也有不好的时候。
对于一般产品来说，价格通常都会相对稳定，起伏不大，供需关系是维持市场平衡的重要参照物，也是价格的决定因素。
而相对于房地产，在中国是比较特殊的一个商品，它的市场化也只是起步阶段，还很不成熟，也没有建立起比较完善的体制和法制，因此，房地产市场的变化是很不规则，也是难以预期的。
这就对购房者提出了一个难题：面对琳琅满目的楼盘，面对时冷时热的市场，买房变得更像是雾里看花，困难重重。
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（3）
在楼市里，只有两种类型的客户：一类买房是真正满足自己居住的，称之为刚需。第二类是投资使用的，包括炒房团和一些散户。市场的好与坏跟这两类人在楼市里的活跃度有很大关系。所以通俗的理解，市场好就是看房买房的人多起来，成交量不断上升，并伴随价格的暴涨。市场不好表现为客户减少，房价相对平稳，成交量低迷。
当然，在某些时候这只是表面现象，因为各种利益关系的存在，很多时候市场并不是看起来那样热闹或者冷清，具有很大的欺骗性和迷惑性。
第一种情况，开发商营造声势促销楼盘。这是比较常见的手段，为了顺利销售房子达到盈利的目的，开发商找人冒充客户托市，甚至签假合同，虚张声势构筑市场繁华的表象，以骗取真正的客户跟进。
第二类情况，媒体的大肆渲染对楼市的影响很大。房地产作为当下老百姓最为关心的一个话题，当然也是各种媒体报道的重点，报纸，网络，电视，广播，几乎每天都有关于房地产的信息，这些信息真真假假，却可能影响到购房者的决定。最近例子，2010年五月份，各媒体相继报道租金上涨的消息，结果这一行为直接造成了租金的暴涨。
第三种情况，国家调控是市场转变的风向标。正因为房价长期非理性增长，国家才不得不做出一些调控，诸如提高首付，限制外地人购房，提高贷款利率等，以控制炒房投机行为，稳定市场。
可见，影响楼市的因素都是外在原因，并非市场本身的需求减少或者增加。一般的，市场需求应该维持在某一个水平线，但是因为受上述因素的干扰，买房需求处于等待观望当中，市场的好与坏才显得差别巨大。
这里存在两个疑问：为何市场好的时候房价总是连连攀升？为何市场不好时房价也没有多少下滑？
这才是真正值得深思的问题。
3，买涨不买跌，这一定律可信吗？
楼市有一条定律，叫“买涨不买跌”。
诚然，在市场冷淡之时，许多客户会有观望的心理，希望等到看清未来走势才出手。
买方市场之所以为买方市场，就是因为买的人少，市场显得冷清，可供挑选的房源更多，价格也更容易谈，主动权多半掌握在客户手里。
相反的，有许多客户愿意选择在市场已经好起来的时候再出手。这时候购房者争先恐后挤进市场，常常出现几个客户抢一套房子的局面，这样就使得房东心高气傲，反价或者干脆不卖的事情层出不穷。
卖方市场的时候，伴随着哄抢，涨价，甚至有钱也买不到房子的种种局面，主动权也随之被房东牢牢掌握。
既然卖方市场有这么多不利因素，为何大多数客户还是要选择在市场好起来的时候买房呢？
这是因为，房子上涨的时候是大家都看得见的，买进就意味着赚到，面对唾手可得的利益，大家趋之若鹜就很好理解了。同样，房东明知价格上涨却要出手，反价和不卖的事情当然也就不奇怪。 txt小说上传分享
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（4）
任何事物都有两面性，当你看到利益的时候，房子不好买到，当房子好买的时候，价格又不稳定甚至有下跌的趋势。这和股市里追涨杀跌是一个道理。
但是，炒股和买房还是有一些区别的。买房的主要功能用于居住，股票却只能作为投资。同样是下跌，股票可能会变得分文不值，而房子依然存在，它的价值并没有改变。换言之，刚需买房，可以不必考虑房子跌价的问题，因为房子是为自己所用，价值只是市场的价值，你居住的感受并没有改变，而你觉得价值贬低，不过是心理作用罢了。
问题就出来了，就如案例二中的吕小姐一样，许多在上涨期间买房或者没有买到房的客户，同样经历了市场低迷的时候，他们常常错过了那个时期，而在卖方市场匆忙出手，不但没有选到自己喜欢的房子，也付出更大的代价，还要受房东气，得不偿失。
所以买涨不买跌这一定律，在楼市里其实并不是很好的选择。如果你已经准备好买房子，并恰好处于市场平稳的时候，那么完全可以出手，从容地选房，杀价，这才是最好的选择。
4，看多还是看空，要从自己实际情况出发
我的很多客户，买房的时候喜欢去看一些名人专家的观点，专家说房子要涨，就急急买进，专家说房子要跌，就无休止等下去。在网络上，把这类支持房价上涨的人称为多军，即看好买进与持有，另一部分认为房价会下跌的人群称之为空军，即不赞成持有和买进。
这样做明显是让别人的脑袋决定自己的钱袋，非常冒险。
前面已经讲到，市场是难以预测的，即使国家的政策调控，也未必能让楼市按照既定的轨道行驶。既然如此，那些所谓的专家又如何知道房价是上涨还是下跌呢？
显然，这类专家也不会真正知道房价的走势，但是他们会说很多理论举出很多例子来证明自己观点的正确性，无论哪一方，都可以把自己的理由说得冠冕堂皇，令人信服。
说到底，他们需要有很多支持者来提高自己的知名度，有了知名度就有了利益。利益才是他们最根本的目的，而无论哪一方支持者如不考虑自身的情况就听之信之，必将丧失自己的利益。
我以前有个客户，在买房前一直希望房价下跌，常常打电话问我，市场有没有下来一点，有没有便宜的房子出来。后来终于鼓足勇气下单买了房，仍然经常打电话给我，但已经不是问房价有没有降一些，而是问房价有没有上涨一点了。
所以，同一个人在不同的环境下，对待房价的态度也是不一样的。网民之所以会相信专家的言论，正是因为站在自己的立场上，去看待专家的观点，当这些专家所说的理论是自己所希望的，当然很容易产生共鸣进而支持他们。这实际上走进了自己设置的意愿，因你希望房价下跌，所以支持说房价下跌的专家。如此而已。
看多还是看空，其实本身不是问题，该不该出手买房，关键还在于自己有没有需求和购买能力。
这里有三种情况：
A；当你有硬性需求并有购买能力，可以买。
B，当你有需求没有购买能力，只能等。
C；当你没有需求却有购买能力，可选择性的买入，要知道，投资永远伴随风险。
房子是特殊商品，既可以作为财富积累的仓库，同时是人们不可或缺的遮风避雨的港湾，是实用的。不要让所谓专家的观点来左右自己的决定，因为他们并不知道你实际的情况，而他们说过的话写过的书，也不会对任何人负责。倒是你们的跟随，让他们名利双收，他们达到了目的，购房者却失去了机会。
第三章：网上查盘，如何辨别房源真假？（1）
第三章：网上查盘，如何辨别房源真假？（1）
前面所有的分析其实只说明了一个问题：买房前，是不是真的有购房需求并为此做好了准备。
当你准备好了这一切，当你铁了心要买一套房，OK！那么接下来就是我要谈到的最核心的内容：如何安全顺利买到一套称心如意的二手房？
先来解释一下什么是二手房。
百度里第一条的解释是：二手房是已经在房地产交易中心备过案，完成初始登记和总登记的，再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
在传统观念里，二手房一定是旧房，是别人住过的房子，买二手房意味着价格便宜，实惠。但是在今天，由于投资客的介入，二手房已经不再是以前的样子，有很多是毛坯房甚至是刚刚交付的新房。
所以，二手房的房源不是稀少，而是数量庞大，有时候一个新交付的小区，有超过一半的房子是房东准备出手的。而前段时间炒得沸沸扬扬的“小区黑灯率”，就是为了证明如今的房子都是被炒家囤积准备出售的。
其实这已经无需证明，炒房行为早已被社会公认和推崇，就如90年代的股票一样，说现在�
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