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潜伏在房产中介--揭秘二手房交易内幕-第1部分
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第一章：要买房了，除了准备房款还要准备什么？（1）
第一章：要买房了，除了准备房款还要准备什么？
很多客户认为：自己要买房，只需准备好钱就可以，至于其他可能涉及的问题，到中介公司或者找从事相关行业的人一问就知。而且随着买房进程的深入，也会逐渐一个一个搞清楚。
这个想法是很不明智的。
首先，买房是一个非常繁复的过程，涉及大金额的交易。一般而言，金额越大的交易，风险相对也就越高。任何一个环节出了问题，后果都是及其严重的。所以说，买房是一个辛苦的过程，更是一个危险的过程。
其次，找中介公司或者相关单位的人咨询，这一点本身没有问题。他们可以告诉你买房的相关知识，也会让你清楚的知道买房交易的流程，但是最隐秘的部分不会告知你。
你要清楚，他们是在做生意，做生意就涉及到利益，谁会做损害自己利益的事情呢？当一个客户上门求购的时候，正是他们生意的一个开始，从这一刻起，他们永远只会告诉你好的方面，而不利于成交的所有问题都会被他们隐藏起来。
最后一点最为可怕：在买房进程中解决问题。
其实很多人都会有这样的想法，不想先做功课，所谓“车到山前必有路”，事情临头了才考虑该怎么办。买房吃亏最多就是这类人。因为没有准备，许多事情都蒙在鼓里，到最后被中介牵着鼻子走，一步一步掉入别人预先设计的陷阱当中，被协议与合同捆绑，最后有苦难言，明知吃亏也只能打落牙齿往肚里吞。
案例一：
周丽丽与吴峰结婚四年，两人都在杭州打拼。
吴峰自己开一个五金店，生意不好不坏，却也颇有盈余。周丽丽在秋涛路的一家百货公司做管理，每日按时上下班，周末帮老公打理生意，而他们一个两岁的儿子交给远在株洲的老妈看护，一小家日子过得滋润从容。
这是当代中国典型的生活方式，年轻人在外奋斗，父母照看小孩。
2009年四月的一天傍晚，刚刚下过一阵小雨的杭州透着一丝凉意，晚饭过后周丽丽郑重对吴峰说：“老公，我想和你商量件事？”
“有什么你直说呀？神秘兮兮的！”吴峰从没见老婆这样的语气说话，心里很疑惑。
…
周丽丽想了想问：“你觉得杭州这个城市怎么样？”
“好啊！”吴峰脱口而出，生怕老婆会有什么莫名其妙的想法，补充道：“我们在这里生活了好几年，如果不好早到其他城市了。”
“我也觉得杭州这边发展不错，在这里生活几年都习惯了，各种社会关系也有了，工作也比较稳定。…”
“你到底想说什么？”吴峰看老婆吞吞吐吐，急了。
“咱们买房吧，在杭州定下来。”周丽丽看着吴峰，鼓足勇气说出了自己的想法。
作者题外话：你要清楚，他们是在做生意，做生意就涉及到利益，谁会做损害自己利益的事情呢？当一个客户上门求购的时候，正是他们生意的一个开始，从这一刻起，他们永远只会告诉你好的方面，而不利于成交的所有问题都会被他们隐藏起来。书包 网 。 想看书来
第一章：要买房了，除了准备房款还要准备什么？（2）
周丽丽考虑买房的想法是最近才有，因为身边的同事这段时间在一起谈论得最多的就是房价，其中更有一个刚刚买好房子的同事大肆宣扬买房的必要性。比如自己有房子觉得安全啦，不必再看房东脸色啦，买了房子上涨还能赚钱啦，杭州买房还能落户啦，等等。
周丽丽渐渐对买房这件之前从来没有想过的事情上了心，她经常留意有关楼市的新闻，发现当真如同事所说，买房不仅可以满足自己居住的要求，更是投资的一个好项目。
她想，要是自己在杭州买了房，就能落户杭州，成为一个真正的杭州人，安了家没有了后顾之忧，这样两个人就可以完完全全把心思放在事业上。而且，还能把小孩接过来一起住。小孩马上就快到上幼儿园的年龄，最好是买一套学区房，一家人住在一起，这才是幸福之家。
周丽丽把这些想法一一说了出来，憧憬在有房的美妙当中。
吴峰先是很惊讶，自己从未想过要在杭州买房，但是被老婆一说，渐渐也觉得这事可行。毕竟自己在外闯荡多年，早已经烦腻了东奔西跑居无定所的日子。如果能买一套房在杭州落户，从此安定下来，对父母有交代，对自己也是肯定。
两人合计，手上存款有二十五万，生意上还有一些债务，追回来有五万左右，用这笔钱作为首付款买个60方小两房的应该不成问题。
决心定下，周丽丽一有空就到周边的房产中介咨询买房的相关事宜，并且很快实地看了几套房子。
这一天傍晚，爱家房产中介的小张又打电话给周丽丽，说采荷新村刚出来一套房，65方，带装修83万。采荷新村是学区房，就在秋涛路附近，这些都非常符合周丽丽的购房标准。
于是，她急忙踩着单车去采荷新村。看过房子，总体上比较满意。
“周小姐，房子喜欢就定下来吧？”小张看客户对房子已经产生意向，乘热打铁：“前面看的几套房子都没有这套好，而且有两套也已经卖出去了。现在市场明显好转，08年压抑了一整年的刚性需求得以释放，很多房东都开始借机涨价，要是错过就很难再找到这样的房源了。”
周丽丽内心开始挣扎：是定下来？还是再等等？
这是非常艰难的抉择。定下来，意味着辛苦积累的几十万现金将全部压在房子上，在以后近三十年的时间里，要不断储备财富去还银行的贷款。而如果放弃，自己买房扎根杭州的理想或许将无限期延后，不是因为这一套房源，而是勇气，勇气之于一个人，总是不会有太多表现的机会。买卖总归是要作一次决定。
“周小姐，我知道你买房主要是考虑落户的问题，现在杭州正好有这个政策，以后什么时候取消还不知道。现在这套房子，刚好满足八十万购房入户的条件，而且是学区房，你小孩以后的读书问题也解决了，况且房子你也喜欢，既然这样，为什么不定下来呢？”小张是个经验丰富的房产经纪人，了解客户需求之后，每一句话都点在周丽丽脆弱的神经上。
第一章：要买房了，除了准备房款还要准备什么？（3）
“但是，我总要考虑考虑。”周丽丽的话明显已经没有底气。
“我很理解你的谨慎，可是好房子是等不起的，你也看到了，这房子挂出来没多久，已经有好几拨人过来看。”
在小张的催促下，周丽丽已经有些迷茫，她稍微沉默了一下，才想到给丈夫打个电话。电话里很自然的夸大了房子的优点以及性价比，而她的语气不经意流露自己已经看好了房子的意愿，最后她问：“现在我就定下来吗？”
吴峰当然答应了，虽然他并不是很清楚定下一套房子意味着什么。
周丽丽当即去银行取了两万作为定金，和经纪人直接去房东家里签定了居间协议，房东收下定金，把三证交给小张带回公司，双方约定三天后签正式合同，买方在七日内准备好首付款打入银行的监管账户。
“房子终于定下来了，”周丽丽拖着疲惫的身体回到家已经快十点，给吴峰简单说了说看房定房的过程。
“那我们要准备多少钱呢？”吴峰紧跟着问道。
“小张说因为房子是98年的，首付要提高到四成，加上税费什么的，总要38万左右。”
“38万这么多！”吴峰显然吃了一惊，“遭了，这超出我们的预算了。”
“我想过了，把外面的债务收回来跟爸借七八万，应该够的。”周丽丽不以为意，她觉得家里支持儿子在外买房是天经地义的事情。
但问题恰好就出在最不可能有意外的父母身上。
吴峰的老家在湖南株洲，父亲是一家国企的老干部，生活条件优越，平常就是一副官僚作风，家里一切大事说一不二。吴峰刚准备买房时只给母亲打过电话，父亲并不清楚。此时突然得知儿子要在杭州买房定居并向家里要钱，又惊又怒。因为他一向要求儿子是要回株洲安家的，他只有这么一个儿子。
“在外面闯荡可以，在外安家绝对不行！”老头子说完这句就扔了电话。
吴峰挂了电话脑子一片空白，现在他才感到事情的严重性，如果家里不支持，他只能向朋友借了。但是借钱谈何容易？交往的狐朋狗友们平常言之凿凿，义气翻涌，一提到钱就支支吾吾，叫苦不迭：要命可以借，钱就没有。
而最最致命的一击还不止于此，吴峰接下来的讨债之路又遇到了严重障碍，债方承认自己的债务，也配合尽快凑钱，但现金流不是自来水，想要就有，对方发誓最快也要半个月才能把钱转到。
在三方受力的压迫之下，吴峰已经感到快虚脱，完全没有了主张。就在这时，中介小张打电话过来催促签合同，三天时间一过，主动放弃的一方即算违约，对于买方来说，所付定金将会被房东没收，而且在合同上还设定了违约一方将另行赔付给中介公司全额中介费。
吴峰只能放弃，因为违约居间协议只会损失定金及中介费用。而签订合同再违约，则将会有高达数十万的违约金。
这样一来，吴峰夫妻为自己冒失下定金的行为付出了三万五千元的代价。而这，本来是可以避免的。txt电子书分享平台
第一章：要买房了，除了准备房款还要准备什么？（4）
从这个案例来看，吴峰夫妇是典型的刚性需求，在异地发展异地买房。他们有买房的充分理由：落户，为小孩读书买学区房。
这一切看起来水到渠成，事实上，很多首次购房者正是基于这两种考虑才到城里买房，一方面方便工作和事业，另一方面，完成从小城市到大城市，或者农村户口到城市户口的转变。
从表面看，吴峰买房不成的主要原因是首付款不够，以至于到签合同时只能违约损失定金。而更深层次的因由，则是自己准备不足考虑不周造成的。
1；买房切勿冲动，想好再出手
很多人觉得把这一点提出来不可思议。因为像买房这样的大事，似乎必然是深思熟虑的结果，谁会莫名其妙花一大笔钱买套房子呢？这可是一套房子而不是一个萝卜。
但事实却是，在市场上有许多客户属于“冲动型”购房。
何为“冲动型”购房？就是购房者在没有买房的必然需求和条件下，由于外在的干扰和影响，最终产生了买房的想法，并在短期内付诸实践。
冲动型购房者是最容易后悔自己做出下单决定的，并为买了房叫苦不迭忧心忡忡，如果再碰上黑心中介或者不良房东吃了亏，这个阴影恐怕一辈子都难以消除。
每个人内心都或多或少存在冲动和冒险的基因，在平常它们藏匿在内心深处，看不见摸不着，一旦遇到特定情况或者被居心叵测的人蛊惑利诱，这样的冲动就可能从心里冒出来，最终铸成大错。就如一伙人在路边押宝赌钱，很多人都知道这是骗局，可就有些人心存侥幸起了冲动，以为可以冒险搏一搏，而结果必然受骗一样。
买房也是这样。当欲望和理想交织在一起时，很容易产生错误的判断。不可否认，没有房产的人都会把买房作为自己的理想，这种理想在遇到外在诱惑时，就会产生无比强大的吸引力，然后一步一步落入陷阱。
人的冲动欲望不会因为事情大而减小，相反的是，人们在大事情上变得更加随意和冲动。这就好比，一个人在菜场买菜会斤斤计较讨价还价，反而是买几千几万块的大件时一口定下，干脆利索。
从吴峰夫妇违约损失定金这个案例我们可以看到，买房这件事是周丽丽提出来的，而她只是因为经常听到同事们谈论房价才产生买房的念头，这种偶然间的“念头”是不牢靠的，也不是深思熟虑的。
2，买房要在自己的能力之内，千万别勉强
买房要量力而行。说得俗点，就是有多大的能力买多大的房子，切不可勉强而为，透支自己的承受能力。
对于资金充足的买家来说，他们可能会选择一次性付款，以免承担银行的高额利息。但对绝大多数刚需而言，选择银行按揭才是最实际的办法。
如此一来，对购房者来说必须具备两方面的能力。
第一章：要买房了，除了准备房款还要准备什么？（5）
第一，要有首付的能力。
首付款，是指办理贷款业务前购房者需要交纳的那部分资金。之所以有首付款这样的规定，是为了降低银行的贷款风险，维护资金稳定。通常情况下，国家规定买房的首付款是百分之三十。
而在实际操作中，不同的人不同的物业，银行要求首付的比例是不一样的。比如在吴峰的案例中，因为房子是1998年建造的，房龄已有十几年，银行为了减小风险，要求购房者提高首付款到四成，这样无形中就增加了很大一笔钱，令吴峰措手不及，这也是他最后放弃买房的一个原因。
比如在2010年四月份新政中规定，首次置业者最低首付比例是三成，购买第二套则需四成，同时银行还会根据置业者的年龄以及物业的具体情况作出评估。
也就是说，首付款的数额是不稳定的，这就特别需要买房者将这些变化估算在心里，首付款准备越充分越好，否则已经定下房子才发现款子不够，为时已晚。
第二，要有还款的能力。
众所周知，欠债还钱，所谓房奴，就是指买房贷款之后，穷其精力还银行欠款的人。
有些人会拿目前的收入来衡量每月还银行的贷款。这是目光短浅的，正确的做法是你最好还有一部分固定资金放在那里，至少能维持一段时间的还款，这样生活才会从容不迫，不至于被房贷逼得狼狈不堪。
这是因为，银行欠款是固定的，每月都必须要还，而人的收入却无法保证的。这就像一家人吃饭，需要有库存的粮食，而不能只倚靠每天从土里获得的收成来维持生计。因天有不测风云，无法预知的灾害随时都可能让庄稼变得颗粒无收。
在工作的人更是如此。失业，降薪，生意亏损，等等，都可能导致暂时没有收入，而在生活中，随时都可能冒出需要用钱的地方，真到那时，可谓“屋漏偏逢连夜雨”，必然陷入非常窘迫的境地。
因此，买房的时候，不能够只想到把所有钱都放在房子上，房子不是一切，还有许多更重要的地方需要用到钱。
留有余地，才能经得起考验。
3，买房不是一个人的事，要赢得家人的支持
说买房是个大事情，不仅涉及金额巨大，同时它关系到家里每一个人的切身利益。
因为买房子是为了让家人居住，这就需要得到他们的同意，进而得到全家人的支持。无论是对妻子，父母甚至懂事的孩子，都应该让他们知道你的想法。只有在家里取得一致意见时，买房才会变得顺利，即便出现意外，也会有全家人共同承担。所谓同舟共济，总比独自面对的力量强大。
从所举案例中可以看出，吴峰买房遇到的问题看似因为首付款不足而放弃定金，其根本原因则是他在买房前没有好好与父母沟通，在没有得到父母承诺的情况下匆忙下单，结果铸成大错。
在吴峰的想象里，父母支持自己买房是天经地义的事情，所以在准备买房的初始，他已经决定要向父母拿一部分钱作为首付。而父亲其实有自己的想法，他只有一个独子，自己在株洲有房子，加之保守的观念，觉得儿子应该留在老家发展。
如果吴峰事先与父亲有过这方面的沟通，就会明白向父亲借钱这条路不可取。这样一来，他要么暂时放弃买房的想法，要么必须在其他地方凑钱，总之一定会等到准备充分之后才动手，便不会出现后面丢掉定金的事情。
那么，即使自己有足够的能力买房，也应该照顾到家人的想法。因为家人，总是跟自己站在一起的。
当然，如果你买房是考虑投资又当别论。这时候，只需考虑利益即可，此时，赚钱才是唯一目的。
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（1）
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？
什么时间出手买房？这是购房者最为头疼的问题，许多刚需们又恰恰是在这个方面没把握好，错失了绝佳的买房机会。
那么，到底有没有最佳买房时间？或者说应该选择在卖�
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