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新理财教室-第9部分
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案例
刘女士认购了一个商铺，并与开发商签订了认购书，缴纳1万元定金，根据认购书的要求，刘女士应当在认购后7天内与开发商签订正式的商品房买卖合同，如果未能签订合同，则定金不予退还。刘女士在第5天去开发商处要求签合同，但双方对于合同中面积问题发生分歧，未能签订正式合同，刘女士现在要求开发商退还定金，但开发商称未签订合同是由于刘女士自己的原因，因此拒绝退还定金。
【律师提示】本案中定金实际上是为了能够签订正式合同而设定的金钱担保方式。根据定金规则，缴纳定金后若因为开发商的原因或过错未能订立正式购房合同，开发商要双倍返还定金；若因为购房人过错未能订立合同，则定金不予退还；因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能订立，开发商应当退还定金。本案中双方当事人就合同主要条款不能达成一致意见导致未能签订商品房买卖合同，应当属于不可归责于双方当事人的原因导致合同不能订立，开发商应当退还定金。
律师提示投资者在商品房认购书中应对购房合同的关键内容进行约定，提高签订合同的成功率，避免签订正式合同中发生分歧，同时购房人应当做好证据保全工作。
3．按揭不成，房款怎么付
案例
王先生购买了一套商品房，选定7成10年银行按揭付款，并约定由开发商代为办理银行按揭手续。付了首付款后，开发商通知王先生银行按揭贷款手续无法办理下来，要求王先生一次性支付所有房款，否则解除合同。
【律师分析】无法办理银行按揭贷款手续一般有几种原因，要分情况处理：（1）如果按揭贷款合同未能订立是由于开发商项目开发条件或有关手续上的欠缺等原因，则购房人可以要求解除合同，要求开发商返还首付款并承担赔偿责任。（2）若按揭合同未能订立是由于购房者不符合资信审查条件，此时开发商可以要求解除合同，要求赔偿损失，但是仍应当返还购房人首付款。（3）如果按揭贷款合同未能订立是因为国家金融政策变化等不可归责于双方当事人的原因，双方可以协商解除合同，开发商应返还买受人已付的购房款本金、利息或定金，双方都不必承担违约责任。
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投资房产应注意的问题（5）
律师提示：购房人在选择银行按揭贷款支付房款时，最好要在合同中约定按揭贷款无法办理下来的情况下如何处理，同时建议提前请银行对自身的资信情况进行评估。
4．恋爱中购房的法律风险防范
案例
2004年9月，王先生与李小姐相识，并很快确立了恋人关系。一年以后两人关系已经稳定，便共同出资在杭州市滨江区购买了一套公寓。王先生在买房时出资为50万，李小姐出资30万，此后双方又共同出资对房屋进行了装修。正当亲朋好友都企盼二人早日步入婚姻殿堂之际，王先生和李小姐的感情发生变故。随后两人为房产的分割发生争执，原因是该地段的房屋已经升值不少，王先生和李小姐都希望获得该房屋，双方在此问题上不能达成协议，最终诉诸法院。
在本案的审理中，李小姐向法院出示了该房产的房屋所有权证书，上面登记的所有人为李小姐。王先生对此辩称因为双方当时感情很好，自己为了向女友表示忠心才在房产证上只写了李小姐的名字，王先生同时出示了其通过银行向房地产公司打入50万的凭证。李小姐对王先生出资的事实表示认同，但认为这是王先生自愿所赠。法院最终认定，房产的所有权应该以房产证书的登记为准，王先生虽然能够证明其出资行为，但是该出资只能认定为附加条件的赠与，条件就是两人最终确定合法婚姻关系；现在条件不能成就，因此李小姐在保有房产所有权的同时，应该向王先生返还50万元。
【律师提示】在本案中，王先生没有达到分割房产的诉讼目的，从表面来看判决结果似乎对他是不公平的，但是律师认为法院的判决是合法有据的。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。很多情况下，热恋中的年轻人根本不会考虑感情也是存在不确定性的，也不好意思对房产的出资比例、产权归属等进行约定。正是由于这些原因，导致目前出现了很多类似的纠纷。
减少这种纠纷的指导思想是：再好的感情也应做好最坏的打算，但一旦发生纠纷仍以协商解决为好。基于该指导思想，律师提出以下建议，仅供参考：
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投资房产应注意的问题（6）
一是如果房产完全是出资的一方购买的，出资人当然有权要求在房产证上写明自己是权利人。根据我国《婚姻法》第十八条的规定，如果双方没有做约定，该房产婚后仍然是该完全出资人的个人财产。但是，恋人往往不会这么做，因为都希望向对方表明白头偕老的忠心，怎么办呢？根据我国《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚前财产为共同共有。两人可以签订一个协议，约定一旦双方确定婚姻关系，婚前的财产就为双方共同所有。为了增强该协议的法律效力，该协议最好让公证处公证一下。
二是如果房产是两人共同出资购买的，按照我国《民法通则》的规定，该房产为双方共有。但我国对房屋这样的不动产实行登记制度，因此产生的法律效果就是：无论谁出资，房产的归属均以登记为准。为了避免出资却不能获得房产所有权的风险，最好是在房产证上双方共同署名，并在产权份额比例公证中约定谁拿产权证，谁拿共有权证。根据《城市房屋权属登记管理办法》，房屋共有权证书与房屋所有权证书有同等法律效力，这样对双方都没有风险。另外，做婚前财产公证也很有必要。
5．如何防范一房两卖
案例1
王女士于2001年12月20日，与某房地产公司签订商品房预售合同，预购“流星花园”商品房一套，向房地产公司分3期支付了购房款共计万余元。但随后房地产公司将王女士选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。
2004年7月21日，房地产公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款万余元和补偿费，合计万余元。王女士不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和房地产公司继续履行合同。
案例2
张先生经中介介绍，约定购买赵某商品房一套，双方很快签订了二手房买卖合同。考虑到办理二手房过户的税收费用问题，张先生付清房款后，赵某将房屋交付给张先生居住使用，过户未及时办理。而后，赵某又将该房屋出售给刘某，并协助刘某办理了过户手续。刘某要求赵某限期腾房。因协商不成，刘某起诉到法院，要求张先生限期腾房。
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投资房产应注意的问题（7）
以上两个案例都是房产交易达成后，原房产所有人又将房产转卖给他人的例子。但由于没有申请必要的法律保护，自身权益得不到保障。在案例一中，王先生将无法得到他已经购买的房产，而案例二中的张先生则必须从已购买的房产中搬出。
【律师建议】我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”当事人签订房屋买卖合同后，如因种种原因暂不能办理过户登记手续，可以依照上述规定向登记机构申请预告登记，这样即使未能办理过户登记手续，也可以防止卖房人一房多卖现象，从而依法保护自己的合法权益。
此外，如共同出资购房（夫妻共同出资、恋人共同出资、父子共同出资或合伙人共同出资），为防止共同出资人私自将房产在购买后但未办理产权完备手续之前转卖给他人，可以进行异议登记。
所谓异议登记，是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。
异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。
若一对同居男女共同出钱买房，但产权证上只写了男方名字，男方试图私自卖房。女方发现后提出异议，为了防止男方先将房产脱手，女方可以申请异议登记。而买房者在看到此房存在争议后，一般不会匆忙购买。但按照物权法规定，女方必须在异议登记后15天内提出起诉，若在期限内没有起诉，异议登记失效。另一方面15天期限也保障了权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。
6．提前还贷——别忘了要回你的保险费
买房办理按揭后，不少人由于种种原因，可以提前偿还全部贷款。这时，您可别忘了到保险公司退还提前期内的保险费。
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投资房产应注意的问题（8）
在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值－提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
7．如何防范商品房套内建筑面积缩水
案例1
林先生预购了一套价值30万元人民币的商品房。合同约定：该商品房建筑面积为100平方米，套内建筑面积为85平方米。在面积确认及面积差异处理标准的选择上，合同约定以建筑面积为依据，并约定如产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3％时，据实结算；超过3％时，林先生有权要求退房。2001年5月份，林先生验收新房时，开发商提供的产权登记部门的实测建筑面积与合同约定建筑面积大致相当，但套内建筑面积却比合同约定减少了5％。林先生于是向开发商提出退房要求。开发商却认为，合同约定的面积确认及差异处理标准为房屋的建筑面积，不是房屋的套内建筑面积。只要实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比例未超过3％，开发商就不算违约，林先生就不能退房。
【律师建议】购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照《办法》的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外，购房人还应注意，虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避《办法》不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。
投资房产应注意的问题（9）
8．各组成部分面积细约定
案例2
长期以来，赵先生一直梦寐以求能够拥有一间带大客厅的房屋。2000年1月，赵先生被一套两室一厅的商品房所吸引，楼书上标明的建筑面积为36平方米的大客厅令赵先生怦然心动，于是赵先生决定购买此房。房屋验收时，一位律师朋友提醒他一定要注意对房屋面积进行仔细的验收，于是，赵先生对此特别留了心，所幸的是，验收时开发商出具的经产权部门实测的房屋建筑面积、套内建筑面积与购房合同的约定大致相同，赵先生很满意。可他一进新房，却立即意识到客厅没有想象中那么大。失望之余，他想一定是开发商在面积问题上作了手脚，于是他又请有关单位对房屋面积进行了重新测量。测量结果显示客厅建筑面积仅为32平方米，比楼书标明的建筑面积少4平方米，而阳台和其中一间卧室的建筑面积却比楼书标明的建筑面积各增加了2平方米。赵先生据此向开发商提出赔偿要求。但开发商认为楼书标明的房屋各个组成部分的面积在合同中没有约定，不能作为索赔依据。赵先生很是生气，于是，他拿着标明房屋各组成部分建筑面积的楼书找到律师朋友，问自己能不能凭楼书向开发商找回点赔偿？
【律师建议】本案中，开发商利用相应增减商品房各组成部分建筑面积的方法，达到商品房建筑面积总值不变的目的，这样做可谓是一箭双雕：既不违反合同约定，可又大幅度降低生产成本（阳台造价一般较低）。开发商如此“精明”，费尽心思规避法律，购房人真是防不胜防。购房人如果不希望赵先生的遭遇在自己身上重演，在签订商品房买卖合同时，就应当把楼书标明的面积详细约定在合同里，并约定相应误差的处理方法及违约责任。这样，购房人才有可能买到满意的商品房。
9．购房人可以自己请人测绘面积
案例3
江女士预购了一套总价为48万元人民币的商品房，合同约定建筑面积为80平方米。今年8月份入住时，开发商与江女士结算的建筑面积数为7813平方米，并退还了江女士部分购房款。入住后，江女士总觉得房屋建筑面积没有7813平方米。于是，在律师的建议下，江女士委托有资格的房产测绘单位对其所住商品房面积进行了重新测绘。凑巧的是，江女士委托的测绘单位与开发商委托的竟是同一家。而这同一家测绘机构不同的测绘人员测绘出的结果却大不相同，此次测绘结果标明房屋的建筑面积为75平方米。江女士拿着这个测绘结果找到开发商，开发商对此不加理睬。江女士无奈，又找到了测绘单位。测绘单位这时才注意到原来两份不同测绘结果竟然同出自本单位之手。为息事宁人，测绘单位找开发商协商，开发商这时也觉事态严重，由于怕其他业主相继闹事，便同意按75平方米建筑面积的标准为江女士多退购房款18780元，并愿意承担江女士因测绘而发生的一切费用，但开发商也向江女士提出条件，即江女士不得再以任何形式追究此事，且不得对外宣扬、公布此事。江女士见开发商肯退钱，又肯承担测绘费，便各人自扫门前雪，答应了开发商的苛刻条件，与开发商签订了退款、保密协议。
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投资房产应注意的问题（10）
【律师建议】购房人自己请人测绘所住房屋的面积的依据是什么呢？建设部与国家测绘局联合发布的第83号《房产测绘管理办法》是购房人请人测绘所住房屋面积的法律依据。《房屋测绘管理办法》规定，房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘房屋的，应当委托房产测绘单位进行房产测绘。房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。
10．异地投资购房，看清背后的法律风险
近年来，随着楼市房价的不断走高，以及外地旅游投资房产不断过来“拉票”，购房者异地投资房产的脚步变得越来越频繁。可是，巨大的商机总是与更大的风险并存。
对于以下方面，一定要细心注意，防范风险：
？认准开发商的资质：投资者选择开发商时要看清两点：一看资质和物业规模，开发企业资质是否和你欲购买的物业规模一致。二看企业开发史。查一查开发企业开发过的项目完工后交付入住的情况，选几个点调查一下，看一看这些项目客户的入住反馈意见。把握以上两点，则大致可以了解开发企业的敬业程度和技术力量，以及其开发的楼宇是否和其资质相称。
？亲临现场考察：实地考察时，要多注意观察该房产周围的环境、周围楼盘的品质、交通的便利程度；如果是准现房，可以实地看看房屋的结构、质量等等。
？考量当地的城市规划：投资者要尽可能多地了解该城市的规划、建设对于该房产的可能影响。
？延长付款时间来分散风险：因为外地的房价较之本地便宜很多，于是很多购房者喜欢一次性将房款付清。
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