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新理财教室-第8部分
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另一家私募基金操盘手A先生认为，市场的墨菲定律——永远有80％投资者亏损的法则说明，成功的投资者永远不要和人群站在一起，这类私募基金开始信奉企业的内在价值，他们相信，从长期衡量，企业的股价一定会反映企业的内在价值，因此要寻找在不同行业里能在未来十年、二十年、三十年中存活下来，并且有比较高的成功确定性的企业。
G中金是这家私募基金较为出色的一次操作。A先生说：“中金岭南拥有亚洲产能最大的凡口铅锌矿，铅锌精矿开采能力居全国第一，拥有的凡口铅锌矿的铅锌储量在国内排名仅次于云南兰坪，而品位则位居国内铅锌矿之首，是国内综合质量最优的铅锌矿。我们注意到，2005年国际原材料市场开始上涨，公司主产品铅、锌、银的市场价格不断上升，但这并没有同步反映在股价上。”从2006年初开始，A先生开始买入G中金，当时价格仅为6元左右，“我们资金量并不大，当时只有几千万，因此冲击成本不高。”到现在，G中金在10送2转增2后，价格在18元多，复权24元，上涨了300％！
A先生把自己的理念称为沙里淘金，“我从不去预测大盘，点数如何对我是没有意义的，市场有的是机会，我只关心上市公司的真实价值是否发生变化，是否有还没被市场发现的投资机会。”
价值投资的另类拥趸（2）
在业内极具知名度的赤子之心基金经理赵丹阳曾经向媒体表示，该基金关注并投资张裕B股，已经有三年了，他本人不但曾经到该公司实地调研，还对具体产品的销售进行过调查。“张裕在中国有百年品牌，这是一种稀缺资源，质地相当好；而作为消费品行业，在国际上的估值相当高，消费升级和价格的提升，都会提高这类公司的价值”。从三年前的5元多到现在的21元，张裕B股上涨了近三倍，而赤字之心基金三年的收益率在280％左右。
于是有人总结，经过四年熊市还能活下来的私募基金都深深体会到了价值投资的好处。
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常用投资工具之四—：房地产
前面在讨论收支规划时，我曾向你提到财务杠杆，利用财务杠杆是一件美妙的事，有时感觉就像在变魔术一样！
我们先来看一个例子：
案例
杠杆作用如何运用在房地产投资上？
实在先生和聪明先生分别要购买一处投资性房产，价值100万元。实在先生动用了多年的储蓄100万元（哇，那可是一大笔钱哟！），一次性支付了房款。聪明先生则使用了20万元的现金作为首付，而从银行贷款80万元。
假设两幢房屋都立即升值10万元，两个人都从他们的房产中获取了收益。实在先生的投资回报为10％（10万÷100万）；而聪明先生取得回报为50％（10万÷20万）。
当然，短期内，房产价格有可能下降，则杠杆作用会向反方向起作用。但长期来看，房价毫无疑问是趋于上涨的，因为大多数的房屋所有者最终都会获得长期的收益，只不过收益率有区别罢了。
在本例中，聪明先生运用了杠杆作用，因而获得了更高的投资回报率。杠杆作用使得房地产投资者只投入较少的钱就能够控制较多的房地产。杠杆的力量和房产稳定增值的特性结合起来注定会取得成功。中国人总结的无地不富就是这个道理。
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择投资的城市（1）
房地产的价格与城市的规划和规模的扩张有紧密的联系，你可以用下面的因素来加以衡量。
1．就业机会
就业机会是影响城市规模的首要因素，最典型的要属赌城拉斯维加斯了。
背景链接
拉斯维加斯的崛起
原本只是到加州路上的一个绿洲，周围则是一望无尽的沙漠。20世纪30年代，内华达州决定使赌博成为合法的事业，此令一出，几乎在一夜之间，市区的赌场纷纷成立。拉斯维加斯的“赌城”之名也就此传开。
二战以后，大型的度假饭店也继之而起，并且经营赌场和娱乐事业，吸引了各方观光客。除了小赌一番，来到拉斯维加斯的另一个重点便是观看各式的表演。大型的饭店均有夜总会、晚餐秀等表演，有些赌场也经营表演秀，或以知名艺人为号召，杂以小牌艺人的表演、或为百老汇的音乐剧或戏剧。大部分的表演历时九十分钟，而且必须预约。美国的拉斯维加斯为了吸引更多的游客前去玩赌，在洛杉矶市设有络绎不绝来往赌城的巴士。游客只需在各代理公司花15美元买张搭乘“发财巴士”的车票，到了赌场就可以凭票，得到回赠32美元，包括一顿丰盛的自助餐券12元，赌场筹码20元。内华达州的南方一直是一个充满极端的地方，在广大的沙漠里存在着一个人工造成的传奇。大型的度假旅馆和巨大的水坝、巨大壮观的岩石结构和昏暗充满烟味的赌场、充满刺激的云霄飞车和安详庄严的结婚礼堂、有人讨厌这个城市，但也有很多人对这个城市流连忘返。
拉斯维加斯是美国人最喜欢的旅游地点之一，这也是一个不折不扣的不夜赌城。一夜致富的真实故事也时有所闻，在这个多元化的城市里，除了赌之外，这个城市也提供非常豪华的度假旅馆、世界有名的娱乐节目、廉价但高级的晚餐、世界级的高尔夫球场、离赌城不远的水上活动场所和最近新增加的儿童游乐场。
世界上十家最大型的度假旅馆在拉斯维加斯就有九间，最大间的就是有5005间房的米高梅大旅馆及主题公园MGMGrandAdventureHotelandCasino。
择投资的城市（2）
拉斯维加斯是近几年全美国发展最快的大城市，常住人口在不到十年的时间里翻了一倍，那里经过多年的巨大投资，已经从过去的赌城发展成为名副其实的世界娱乐中心。由于大量的就业机会带来人口的迅速增长，住房需求量也急剧上升，房地产价格一直处于稳步攀升的状态中。
中国政府现在强调绿色GDP的概念，并出台了相关的配套政策。工业正在远离都市，转而落户次级城市。这些城市的发展会出现加速的趋势，必然带来就业机会的增长和人口的增加，房价上涨指日可待。
2．基础设施
城市的交通、电力、市政配套设施对企业来说至关重要。因此良好的基础设施有利于吸引更多的企业来投资，从而创造更多的就业机会。
中国沿海地区的发展得益于良好的天然条件和较为齐备的城市基础设施。打开地图，你可以看到大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海等14个沿海城市都是经济发达的地区（1984年被国务院批准为全国首批对外开放城市）。20多年的改革开放，使这些城市发生了翻天覆地的变化，取得的辉煌成就令世人瞩目。这些地区的房产价格在随着经济的增长也有着惊人的增幅！
以温州为例，从1984年至2003年的经济增长对比来看，改革开放给温州的发展注入了持续增长的动力（数据来源：中国网）。
经济发展情况统计
对比项目 1984年 2003年 地区生产总值（亿元） 人均生产总值（元） 497 16475 地区生产总值年增长率（％） 财政收入（亿元） 工业总产值和增长率（％） 农业总产值（亿元） 农民人均收入（元） 345 5548 外贸进出口总额（亿美元） 外商直接投资项目数量（个） 174
交通与城市建设情况统计
对比项目 1984年 2003年 国际机场旅客吞吐量（万人次）
文教科技发展情况
对比项目 1984年 2003年 高等院校数量（所） 6 本科以上在校人数（人） 39868 星级宾馆（个） 60 接待国际旅游入境人数（人） 2590 109119 国际旅游外汇收入（万元） 62 39448 接待国内旅游者人数（人） 7692500 国内旅游收入（万元） 666000
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择投资的城市（3）
那么，与经济增长对应的房产价格呢？
1992~1997年，温州进行了最大规模的旧城改造工程，共涉及8条街道、20多个黄金地块。其间的1995年，受全国房地产市场周期波动的影响，温州楼市也曾短暂下跌。但到1997年，市政府为加快温州的城市化建设，再次提出了东移、西扩、北联、南接的战略口号，大力发展温州新城，还打算将市政府亦迁往新城。温州的楼市开始了又一个快速发展期。1999年后，温州楼市高位起跳，从此步入连续数年的巅峰期，房价普遍上扬，甚至出现了每平方米8000~10000元的天价楼。据温州官方部门对市区同一地段商品房价格的追踪比较，1999年增长幅度17％，2000年20％，2001年22％，2002年23％，2003~2004年上半年更是一路飙升。当地房地产人士做了个对比，1999年以来5年间，全国房价的平均增幅为4％，浙江为8％，而温州超过了15％。
3．气候、历史与人文环境
学过世界史或对此有些常识的人都会注意到，人类文明的发源地往往都在有河流的地方。像我们中华民族的发源地集中在长江和黄河流域；古埃及文明是伴随尼罗河而生的；幼发拉底河和底格里斯河则造就了巴比伦帝国。从气象学的角度来看，河流周边的气候湿润，动植物丰富，食物充足，比较适合人类居住。
气候条件影响着人们居住、工作和生活的质量，也直接影响着城市的发展潜力。
有江河湖海的地方，往往是人口密集，历史悠久的城市群带，这些地方的地产价值会高于其他地区。
在进行房地产投资的时候，我们可以根据以上的条件对目标城市做一个筛选和排序，然后再进行深入的考察。
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投资房产应注意的问题（1）
1．如何买到真正超值的房产
上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的，你觉得满意吗？
这并不是我想要的投资方式，我要寻找的是真正超值的房屋，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的！
如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求。我除了计算投资回报率之外，还要检查房产给我带来的净现金流量。
以王先生在方庄的房产为例：
净现金流量表
现金流入
租金收入：
空置期一个月，年租金收入为2000×11=22000元 现金流出
贷款70％，350000元，期限20年，月还款2470元，年总计29640元。
物业管理费用：2元/平方米？月×60平方米×12月=1440元
冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元 年净现金流入：…10400元
从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，合到每月现金流为负的867元。
如果你是王先生，你会选择这样的投资吗？
你不会，我也不会。可这样的事情每天都在发生！
请记住，在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘、住宅、二手房时，有一点你必须清楚：他们的重点在交易，只要有交易就有提成；而你的重点是在投资，稳妥的投资！
想想吧，你们的出发点有多么的不同，两种轨迹不可能有交集！你需要的是找一个客观的房产经纪人或售楼小姐，为你提供准确的参考信息，而剩下的事情则需要你自己来判断了！
如果按照我使用的房地产筛选表，你可以避开很多房产投资的陷阱，从而大大提高你投资的成功率。
先按照表格计算出你的目标房产的每项得分，然后把每项的得分加起来，你就得到了这项房产的总体得分。有些房产是绝对碰不得的，而有些则属于备选项目，还有少数的房产属于真正超值的房产，在你所看的100处房产里可能只有1、2处房产符合我们所要的条件。
投资房产应注意的问题（2）
如果想详细了解你可以发送邮件至fubashen@sina索取进一步的信息。
我使用的房地产投资筛选表
考虑因素 差 一般 好
1。卖主的灵活性 ①分
不愿在价格或条件上改变立场。“要么接受，要么离开。”不必须出售，根本不热切，处于驾驭地位。
②分
可以考虑在价格上的小折扣。需要现金购买新的房屋或财产。需要现金支付账单等等。愿意短期接触，但警惕不寻常的交易。
③分
迫切需要现金，或者根本不需要现金……在税收、管理、搬迁、时间问题，或离婚、退休，或是投资者正在寻求一种无需大量现金的解决方案。在价格或者付款条件上灵活。
2。地段 ①分
一无是处，街上遍布瓦砾和垃圾，犯罪率极高。附近没有令人心动的商店。日益糟糕的环境。废弃的建筑和残旧的房屋。远离置业中心区或上下班交通线路。 ②分
干净的老街区，挨近店铺、学校等，但不是很诱人。工薪阶层房客，洁净、规整。更中规中矩的市内社区。
③分
易于获得所有的便利和交通。中产阶级，郊区环境。不在繁华的街道上。理想的僻壤。除了崭新的小区，到处是宜人的观赏植物和风景。高品位的市内地段。
3。融资 ①分
超过15％的首付。卖主需要大量或者房产将在超过两年的时间里带有巨额的负现金流。或者自购买的三年内将有一笔巨大的浮动付款到期。除非价格优惠，否则不予考虑。 ②分
要求从一家机构借款以及用买主的钱支付高达15％的首付款。为支付部分首付款需借入有担保的机构贷款（高利率、高月付额）。卖主提供小额贷款，要求买主支付现金。在5年内有浮动贷款到期。 ③分
只涉及不到5％的买主现金。卖主提供大部分贷款，利率优于市场利率，7年内无需偿还浮动式贷款。在第一年后没有负现金流。合同销售，无需信用担保。
4。价格 ①分
高出合理市价的10％或更多。除非融资条件优惠，否则不予考虑。 ②分
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投资房产应注意的问题（3）
在合理市价上下5％的范围内。 ③分
比合理市价至少低10％。
5。房产状况 ①分
需要重大修缮和结构改进。改善需要立刻花掉买价的10％。由于房客特点或地段原因，改善措施不能显著提高房租。 ②分
装饰一下会很好，但不须立刻着手。花费不超过买价的5％，并且立刻使房租上涨。结构上的改造不是很多。 ③分
较新的房屋或新近翻修的房屋。内外洁净、风景宜人。不需要任何处理，租房者就可以入住。坚固的房屋，噪音为零。迅速结算，迅速出租，迅速带来现金流。
除了使用房屋筛选表之外，你还可以询问房主以下的一些信息，或在看房时检查房屋内的水电煤气等必要的项目，以查验房屋的可使用性。
房屋状况查验表
查验事项 具体内容 备注 房屋产权证书 房屋所有权证、土地使用证 原件、复印件 房主身份证件 身份证、户口本、工作证 原件、复印件
资格证件 1。产权共有，须出具其他共有人同意的书面证明
2。出租房屋，须出具承租人放弃优先购买权的书面证明
3。中奖房产要查明中奖通知单和相应的证明
4。代理人要查验代理委托书是否合法有效
向房屋产权管理部门进一步核实 1产权同有人的产权比例和拥有形式
2档案文号
3登记日期
4成交价格
5其他内容：如房屋平面图等
查验房屋有无债务负担 1是否有抵押贷款合同
2贷款额度、利率、期限和还款情况
3是否被法院查封
4是否属于不能上市的13种房屋
市政配套情况 1。水
发黄、浑浊说明水质不好；
水流细而小说明水压偏低 2。电 电线是否老化，计量方式，装电容量 3。电视 是否有线、电视信号是否清晰 4。燃气 燃烧是否充分，火苗大不大 5。暖气 供暖方式，缴费方式 装修状况 精装、中装、简装 物业管理水平 收费标准、停车位、是否24小时保安等 交通便利 公交、地铁、城铁、出租 周边配套商业 银行、超市、邮局 距离、规模 周边配套商业 学校、幼儿园 距离、规模 建筑类型 塔楼、板楼、平房、地下室 楼层、层高 居民情况 普通工薪、白领、富人 类似房屋对比 出售价格、出租价格
投资房产应注意的问题（4）
2．买房不成，定金是否退还
案例
刘女士认购了一个商铺，并与开发商签订了认购书，缴纳1万元定金，根据认购书的要求，刘女士应当在认购后7天内与开发商签订正式的商品房买卖合同，如果未能签订合同，则定金不予退还。刘�
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