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新理财教室-第10部分
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？延长付款时间来分散风险：因为外地的房价较之本地便宜很多，于是很多购房者喜欢一次性将房款付清。殊不知，这样也是将风险一次性摊在自己头上。选择分期付款的购房者就比选择一次性付款的购房者风险小很多，而且在追偿的过程中也相对比较容易。
11．委托房屋中介买二手房购房人要注意五个法律风险
？交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。
投资房产应注意的问题（11）
？交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵。
？交易手续的风险。房屋属于不动产，则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
？交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。
？产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。
12．个人按揭贷款购房的法律风险与防范
按揭，是英语“Mortgage”一词的粤语音译。有些购房人认为“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款，其实，按照理论来讲，按揭的本意并不是贷款，而是一种民事法律行为，或者称作楼宇预售过程中约束买方、卖方（开发商）及金融机构（银行）三方的一种制度。它的一般过程是：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。两者的区别在于期权所有者不同。当买方还清所有贷款本金及利息后，可将期权赎回，取得房产证。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭房屋并能优先获得赔偿。
按揭购房制度至少涉及三方当事人，即买方、卖方（开发商）和金融机构（银行）。在按揭关系中，有4~7个法律关系：
投资房产应注意的问题（12）
一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系；
二是买方与银行之间的资金借贷关系；
三是银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系；
四是开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系；
五是买方与银行之间的房屋抵押关系；
六是买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系；
七是当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。
按揭制度对三方都有风险。对银行来说，其风险来源于开发商和购房人。由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售，以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款，都可导致银行在按揭中的风险。对开发商来说，由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣，或者银行不能按时放贷，或者极个别购房者的蓄意违约，都可导致开发商的风险。
由于银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位，而购房者的风险主要表现为：
①开发商取得银行划给购房人贷款后，挪作他用，或卷款潜逃；
②开发商首次涉足房地产，缺乏经验，经营不善或其他原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；
③房产商开发程序违法，不能取得房屋产权证；
④开发商在建筑工程中偷工减料，导致房屋质量不合格；
⑤没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；
⑥开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被执行、拍卖，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；
⑦银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。
目前，购房者对上述风险的防范相关措施极其有限。国外的购房者是通过聘请律师避免出现上述风险的，国内消费者的观念不同，笔者认为消费者可以仔细关注下列问题，尽量降低交易风险。
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投资房产应注意的问题（13）
第一，要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证，并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年，而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内，则此项目风险太大。因为按照正常的开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过两年。如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金，且后期也没有能力交纳，或者项目本身不合法，永远也不可能取得房屋所有权证。
第二，用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。在谈合同时，要求开发商在合同中承诺如果因为开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款，则买方有权退房、退款，因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商提供合法的“五证”。如果开发项目不合法，或者说缺少“五证”，银行是不会贷款的。如果因为开发商原因商业贷款也不能取得，那就从侧面证明了银行也不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。
第三，如果是预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其他原因。
第四，慎签认购书。不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者双方在《商品房买卖合同》条款上约定不能，便要求开发商退还其交付的定金或订金，其依据是《商品房销售管理办法》第二十二条，即当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。这里所指的费用，一般是指“订金”而非“定金”，前者的法律意义是预付款性质，后者的法律意义是保证性质。而且该条还有“当事人之间另有约定的，从其约定”的规定，即不论是具有预付款性质的“订金”，还是担保意义上的“定金”，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都“从其约定”。因此，在“定金”或“约定不予退还费用”的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受损失。因此，在购房时必须注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式，有没有“另有约定”。
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投资房产应注意的问题（14）
第五，提防商品房使用面积“缩水”。新实施的《商品房销售管理办法》，将面积误差比绝对值的3％作为一个“分水岭”，在双方对建筑面积、公摊面积没有其他约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理。但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房“缩水”，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时，要明确在合同中约定，在建筑面积不变或在3％误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止“缩水”问题的出现。
常用投资工具之五—：黄金投资（1）
“金碧辉煌”、“真金不怕火炼”、“书中自有黄金屋”等赞美之词无不表达黄金在人们心目中的崇高位置。要参与未来黄金投资，在黄金市场中获得投资增值、保值的机会，就必须对黄金属性、特点及其在货币金融中的作用有所了解。
第一节世界主要黄金市场
全球的黄金市场主要分布在欧、亚、北美三个区域。欧洲以伦敦、苏黎士黄金市场为代表；亚洲主要以香港为代表；北美主要以纽约、芝加哥和加拿大的温尼伯为代表。
全球各大金市的交易时间，以伦敦时间为准，形成伦敦、纽约（芝加哥）连续不停的黄金交易：伦敦每天上午10：30的早盘定价揭开北美金市的序幕。纽约、芝加哥等先后开叫，当伦敦下午定价后，纽约等仍在交易，此后香港也加入进来。伦敦的尾市会影响美国的早市价格，美国的尾市会影响香港的开盘价，而香港的尾市价和美国的收盘价又会影响伦敦的开市价，如此循环。
黄金市场是一个全球性的市场，可以24小时在世界各地不停交易。黄金很容易变现，可以迅速兑换成任何一种货币，形成了黄金、本地货币、外币三者之间的便捷互换关系，这是黄金在当代仍然具备货币功能的一个突出表现。
1．伦敦黄金市场
伦敦黄金市场历史悠久，其发展历史可追溯到300多年前。1804年，伦敦取代荷兰阿姆斯特丹成为世界黄金交易的中心，1919年伦敦金市正式成立，每天进行上午和下午的两次黄金定价。交易所会员由具有权威性的五大金商及一些公认为有资格向五大金商购买黄金的公司或商店所组成，这五大定价行的名称是洛希尔国际投资银行（现任主席）、加拿大枫叶银行（BankofNovaScotla－ScotiaMocatta）、瑞士信贷第一波士顿银行（CreditSuisseFirstBoston）、德意志银行（DeutscheBank）和美国汇丰银行（HBCUSA）。然后再由各个加工制造商、中小商店和公司等连锁组成。
由五大金行定出当日的黄金市场价格，伦敦黄金议定价格——这一机制至今仍在每天为黄金买卖提供指导性价格。它具有极大的灵活性，不仅得到了黄金生产商和消费者的认同。而且各国中央银行在估价其黄金储备时也接受这一价格。伦敦黄金合格交货清单——这是实物市场的基本要素，伦敦金市尤擅此道。还有传统市场条件下运行良好的清算制度。
常用投资工具之五—：黄金投资（2）
伦敦黄金市场上的黄金供应者主要是南非。目前，伦敦黄金市场是世界上最大的黄金市场。伦敦黄金市场交收的标准金成色为995％，重量为400盎司。
伦敦黄金市场交易的另一特点是灵活性很强。黄金的纯度、重量等都可以选择，若客户要求在较远的地区交售，金商也会报出运费及保费等，也可按客户要求报出期货价格。最通行的买卖伦敦金的方式是客户可无须现金交收，即可买入黄金现贷，到期只需按约定利率支付利息即可，但此时客户不能获取实物黄金。这种黄金买卖方式，只是在会计账上进行数字游戏，直到客户进行了相反的操作平仓为止。
伦敦黄金市场特殊的交易体系也有若干不足。首先，由于各个金商报的价格都是实价，有时市场黄金价格比较混乱，连金商也不知道哪个价位的金价是合理的，只好停止报价，伦敦金的买卖便会停止；其二是伦敦市场的客户绝对保密，因此缺乏有效的黄金交易头寸的统计。
2．伦敦黄金交易所黄金定盘
1919年9月12日上午11点，产生了第一笔黄金定盘，当时金价定在每盎司4磅8先令9便士。开头几天的报价是用电话进行的，后来就决定在斯威辛街的洛西尔银行的办公室里举行正式会议。如今金价一天定盘两次，上午10：30和下午3：00。
伦敦黄金定盘价是独一无二的，与其他黄金市场不同，它为市场的交易者买入或卖出黄金只提供单一的报价。它提供的标准价格，被广泛地应用于生产商、消费者和中央银行作为中间价。有5个银行成员参加定盘，每次定价时他们各派一个代表出席。在定盘过程中这些人用电话与其自身的交易厅保持联系。
在每次定盘开始时，主席（自1919年开始以来，就由洛西尔银行的代表担任）向其他4位代表宣布一个开盘价，他们分别向本身的交易厅汇报，然后再将这个价格转告给他们的客户。各银行根据他们收到的订单，指示他们的代表宣布他们在该价位上是买进还是卖出。只要在该价格上既有买入又有卖出的，就会询问他们所需交易的金砖数量。
常用投资工具之五—：黄金投资（3）
如果在该价位上只有买入或只有卖出的，或者买卖金砖的数量不平衡，价格就会上下浮动，于是将上面的程序重新进行一遍，直到得到平衡为止，于是主席宣布定盘。如果买卖的数量在25块以内就宣布定盘，必要时定价过程将持续，直到使买卖双方都满意为止。通常这只需要15分钟或更少的时间，但也有时会超过一小时。
客户可以在定价前预先留下订单。也可以在定价的全过程中了解价格的变化，并随时更改订单，直到定盘为止。为保证任何订单的变化迅速地让主席知道，每个代表的桌上都有一面小旗，当听到从他的交易厅内传来变更要求时立刻把它举起来。只要还有旗被举着，主席就不会宣布价格定盘了。
3．苏黎世黄金市场
苏黎世黄金市场，是二战后发展起来的国际黄金市场。苏黎世黄金市场是由瑞士三大银行：瑞士银行、瑞士信贷银行和瑞士联合银行负责清算结账，三大银行不仅为客户代行交易，而且黄金交易也是这三家银行本身的主要业务。苏黎世黄金总库（ZurichGoldPool）建立在瑞士三大银行非正式协商的基础上，不受政府管辖，作为交易商的联合体与清算系统混合体在市场上起中介作用。
由于瑞士特殊的银行体系和辅助性的黄金交易服务体系，为黄金买卖提供了一个既自由又保密的环境，加上瑞士与南非也有优惠协议，获得了80％的南非金，前苏联的黄金也聚集于此，使得瑞士不仅是世界上新增黄金的最大中转站，也是世界上最大的私人黄金存储中心。苏黎世黄金市场在国际黄金市场上的地位仅次于伦敦。标准金为400盎司的995％纯金。
4．美国黄金市场
纽约和芝加哥黄金市场是20世纪70年代中期以法人团体为主为了套期保值和投资增值获利使得黄金期货迅速发展起来的黄金市场。目前纽约商品交易所（EX）和芝加哥商品交易所（IMM）不仅是美国黄金期货交易的中心，也是世界最大的黄金期货交易中心。两大交易所对黄金现货市场的金价影响很大。
美国财政部和国际货币基金组织（IMF）也在纽约拍卖黄金，纽约黄金市场已成为世界上交易量最大和最活跃的期金市场，美国黄金市场以做黄金期货交易为主，其所签订的期货合约可长达23个月，黄金市场每宗交易量为100盎司，交易标的为995％的纯金，报价是美元。
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常用投资工具之五—：黄金投资（4）
5．香港黄金市场
香港黄金市场以香港金银贸易场的成立为标志已有90多年的历史。1974年，香港政府撤销了对黄金进出口的管制，此后香港金市发展极快。由于香港在时差上刚好填补了纽约、芝加哥市场收市和伦敦开市前的空挡，可以连贯亚、欧、美时间形成完整的世界黄金市场，使得香港成为世界主要黄金市场之一。伦敦五大金商、瑞士三大银行等纷纷设立分公司，形成了无形的“伦敦黄金市场”。
目前香港有三个黄金市场：
其一是以华资金商占优势，有固定买卖场所，黄金以港元/两定价，交收标准金成色为99％，主要交易的黄金规格为5个司马两为一条的99标准金条，目前仍然采用公开叫价、手势成交的传统现货交易方式，没有电脑网络反映实时行情的金银业贸易场；其二是由外资金商组成在伦敦交收的黄金市场，同伦敦金市密切联系，没有固定
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