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重生1979-第124部分
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“黄金二十年啊”我笑着拍了拍周仲毅的肩膀，看着黄浦江悠然的说道“从七十年代到九七之前，和黄、恒兆、新鸿基、绍基和怡和这五家公司在香港最黄金的二十年里，成就了七个身价过十亿美元的富豪，同时也以垄断香港房地产市场地手段让香港经济在二十年里不间断的超高速发展。也正因为对房地产的垄断，使得他们在香港的曾经和现在都获得了话语权。而且在香港历史上的几次正常和非正常地间歇性经济波动中，他们更是以一己之力便几乎稳定住了香港的局势，让香港民众对他们产生了绝对地依赖和信任。时至今日。他们地一举一动现在都能影响着香港甚至是整个东南亚的经济走势，甚至就连咱们内地市场也或多或少地要受到一些影响”
“不明白？”看着盲目激动地周仲毅，我无奈的摇着头帮他解释道“老周，我记得你在九七年亚洲金融危机的时候从和黄和长实身上捞了不少好处，那如果我猜的不错的话，你应该研究过李超人的传记吧？不知道你有没有注意过他当年完成了资本的原始积累之后要进入房地产市场而不是其它在当时看来更有前途的行业呢”？因为做房地产的利润大？”周仲毅不假思索的应声道“房地产的投资大、利润空间高，而且像房子这种每个人都需要的东西是有很大的市场的。所以即便是我的话，我也会在香港经济开始繁荣的时候选择做房地产，因为在那种人多地少的情况下肯定稳赚不赔嘛”！
我被周仲毅的粗狂逗得忍不住笑了出来。看着不知所谓的他反问道“那香港的楼市现在为什么跌了呢？是人少了，还是地忽然多了？你认为房地产那不到20％的利润和餐饮业那50％甚至是100％的利润率相比，哪个更高呢？你认为几百万就可以做成的房地产公司的投资会比规模几十亿的航空公司或者是规模上百亿的重工业企业投资大吗”？
“以后。它还有其他产业所不具备的充当调整国民经济结构地经济魔棒的功能。因为房地产行业既是重工业的直接消费者。又是大农业和服务业的供给者和消费者。它在整个国民经济发展当中即起到了穿针引线的作用。又充当着支撑另外几个产业发展地经济基础，所以只要它的规模、结构或者是基础投资发生变化，国民经济必然会产生乘数性的波动。
通俗点讲，就是说如果你要做房地产。那么你就要用钢材、电、水泥等这些由重工业企业生产的原材料，除了这些原材料之外你还要从金融服务业和社会服务业那里得到贷款以及运作这次投资和宣传自己地机会，甚至你还需要农民工为你提供服务，而你一旦完成了这个投资之后。当初和你打过交道的那些行业又统统的变成了你的消费者。这样的话，其实就等于你们之间形成了一个资金的闭路循环，而循环的结果就是使国民经济在你们之间每一个相交的结点上都进行了一次计算，虽然这种重复计算看起来有些难以理解，但它确确实实的是创造了新的国民经济收入。
于是房地产作为魔棒地特性在这个时候就显露了出来，经济疲软时我们可以加大房地产投资，以此来带动相关产业发展增加结点的重复计算次数，而当经济过热时，我们可以遏制房地产投资，以遏制它达到遏制那些相关产业和货币乘数的目的。所以说。房地产并不是像你想象中的那样只是富豪们为了快速暴富的资本，在李超人他们的眼里房地产是稳定某一地区经济发展最有力也是最直接的工具，也是香港四大家族赖以生存的根基”。
我近乎直白地解释还是没有让周仲毅明白过来，反而使他更加疑惑道“叶总，如果国家想调整某种行业的经济结构或者是想让经济发展的话，直接出政策不就可以了？这样的话可比从房地产下手要容易得多，而且如果国家控制房地产发展的话，那楼市不就更热了”？
“聪明！”周仲毅误打误撞得问题，让我忍不住失言称赞了他一句。但还好在他没注意到自己已经正确的预言了某种东西的时候我便将他的注意力带到一边道“老周，好像有一点你不太明白？我不知道你以前是怎么做房地产的，反正我从做第一个盘到现在为止，都是在以一个投资单位转动十个投资单位地项目。换而言之，房地产行业的一亿直接投资，将直接转动一个十亿项目，而这个十亿的项目造成的诸如水泥、钢铁之类的相关产业的间接投资将不低于两百亿，这种间接投资乘数是任何一个行业都不具备地。反之，要想不让这两百亿地过热投资出现的话。抑制它地直接投资源头便成为了最直接也是最经济的方法，而且还因为房地产行业的间接投资乘数高于其它行业，所以国民经济的过热问题当然也会很快得到解决”。
“我做的时候要低一些！”周仲毅思量了一番我的话之后，重新变回最初的模样笑着问道“叶总，那你的意思是说我应该趁着现在国家拉动内需的机会去做上海地王，可是如果以后出现经济过热的情况后。国家一定会出台政策抑制房地产发展啊”？
“所以我才让你做地王！”看着不明所以得周仲毅。我坏坏的笑道“老周，我刚才提到的新鸿基和和黄他们。在香港楼市暴跌之后是不是像你担心的那样遭遇了巨大的困境呢？你知道他们为什么没有像那些小地产商那样出现危机吗”？
“这个原因就在于他们大！”见周仲毅被我笑的发毛，我恶作剧般地冲他眨眨眼睛说道“房地产商开发一个项目所启动的自有资金，应该是只占到整个项目总体价值的10％，就算香港那边比咱们经济发达，这个比例也不会超过30％。于是这个时候就出现了两极分化，一个小的地产公司可能会将全部资金压到它唯一的项目上力求做大，而一个超级地产大鳄则会把它的资金分散到多个项目上力求做规模化。但不论他们的出发点和操作方式有什么不同，他们都不能避开一个问题，那就是房地产开发的周期性。所以当楼市出现拐点或者是国家出手冷却经济地时候，他们将面临两种截然不同的命运。
只有一个或少数几个项目在运作的小房地产公司在遭遇到经济冷却的时候。他们的资金链将面临周转不力甚至是断裂地危险，而当地产大鳄遭遇经济冷却的时候，他们可以借着房地产开发周期长这个特点让手中的某些项目冬眠，借此以抽调资金来帮助某个此刻需要运作的楼盘。于是在这种情况下，小地地产公司纷纷破产或是被兼并。而大的地产公司却因为市场供给量的减少而保住了自己的利润，并借着那几个冬眠的项目成功的扩大了自己的市场份额”。
“但我让你做大不是为了这个原因！”看着眼神已经开始闪烁出贪婪的周仲毅，我认真地拍着他的肩膀说道“老周，如果我没记错的话。你真正淘到地第一桶金是靠着吃国有企业职工股积累起来的吧”？听到我揭他的老底，周仲毅的脸上瞬时出现了一片愕然，但很快他便掩饰着笑道“叶总果然是厉害，我老周在你面前简直就是赤身裸体啊”！
“我可对男色不敢兴趣！”和周仲毅笑着对视了一眼后，我继续将注意力放回到奔流的黄浦江上“咱们都是出来跑得，所以有些事情不用说的太明白，但是如果等一两年之后你走到我现在的这个位置，有些事情你就必须要和哪些好奇人说个清楚了。因此，从现在开始你就要给自己找一条合适的路，尽量把过去的那些不光彩漂白。而这条路就是房地产。只要你能在短时间内把你地那些不太好讲的资产全都注入到香港的那个壳里，便可以通过它让这些钱干干净净的流回上海，到时候你便可以自豪的跟那些对你好奇的人说你是一个资本运营的高手，而不必再担心他们会看到你以前的那些泥点子”。
“这样会不会太冒险？”周仲毅故作深思的沉默了一阵之后，很是犹豫地问道“叶总，我听别人说有时候鸡蛋不能都放在同一个篮子里，而且如果我把这些资产都注入嘉鸿地产的话，那你的股份不就要被完全稀释掉了？我这样做有些不够朋友吧”？
“既然是朋友就不要在乎那些东西”我有意的没有去看周仲毅的眼睛，而是很放心的安慰他道“老周。你先在不是在把鸡蛋往一个篮子里放，而是在用一只母鸡孵多只小鸡。只要你利用好了资本市场地杠杆效应，嘉鸿就可以在最短地时间里给你聚敛到你迫切需要的那些资金，有了资金你也就可以趁着现在地房地产热把自己的摊子铺大并一举把自己做强，让自己真正的在上海扎稳根基拿到你梦寐以求的话语权”。
在我的点拨之下，周仲毅终于和我露出了一样的坏笑，连忙揣着我送给他的梦想向我请教道“叶总，那你觉得在未来几年里上海的哪些地块儿值得重点关注呢”？
“好像你才是上海人吧？”我玩味的打量了周仲毅一眼，起身示意他跟我一起站到黄浦江边后解释道“老周。我不知道你有没有仔细的研究过上海大中环的区位特点，如果没有的话，我倒是可以给你讲讲我个人的看法。就目前中环的这个概念来看，它虽然是涵盖了浦东、杨浦、虹口、宝山大华、闸北、普陀、长宁和徐家汇，但由于这些地区本身就存在差异问题，所以很有可能相对形成你们上海人常说的上只角、下只角现象”。
听到我的玩笑。周仲毅不但没有发笑反而颇为惊奇的看着我问道“叶总也懂上海话？看来叶总上海的兴趣真的不小啊。不知道哪些地方能成为你眼中的上只角呢”？
“我从来不做没把握的事情！”我很受用的接受了周仲毅的疑惑后，点燃烟淡然道“就目前的情形来看。大中环以内最值得我投资的是徐家汇和长宁两个板块，在这两个板块儿中我优先考虑徐家汇。徐家汇位于大中环这个概念区域里的楼盘价格现在明显比它处在内环部分的楼盘价格要高，而如果我估计的不错的话，这个差额很有可能因为中环徐家汇在最近几年的集中开发而继续扩大，扩大的范围可能在两万元以上”。
“为什么不优先考虑长宁呢？”周仲毅貌似很外行的反问了我一句后，认真地向我建议道“叶总，我肯定是不怀疑你对徐家汇未来的判断，但是这总要有个过程。而长宁现在本身就具备成熟的区位优势、配套设施、交通捷运以及浓厚的高档住宅氛围，如果不是区位因素在做怪的话，它的前景和静安几乎不相上下”。
听到周仲毅很专业的问题，我玩笑的拍了拍他的肩膀后大概指着陆家嘴的方位说道“老周，从下飞机到现在，好像一直是咱们两个人在谈，你难道不觉得少了点儿什么吗”？
第百八十九章 … 新鸿基的作用
周仲毅的文化水平虽然不高，但他的反应速度并不慢，只是顺着我的指引稍稍的思索了片刻便明白了我话中的含义。不过这位准首富并没有像我想象中的那样面露喜悦，反而是向我表达出了自己对新鸿基这样的地产巨头强势入驻上海的担忧。
“送你个故事吧！”任由周仲毅在我身边絮叨了一会儿后，我有些不耐烦的说道“老周，我们云洲有座大雁山你知道吧？早些年的时候，我有一个跑江湖的朋友在那里开了个采石场，借着当时石材市场的春风发了笔小财。可他发财没多久，采石场周围的那些农民们就盯上了他，于是隔三差五的就会到他那里去捣乱，有的说他采石场开山爆破时的石头砸到了人，有的说他吓到了牛，甚至还有人说他污染了环境。
刚开始这些人来得时候，我那个朋友总是给他们写小钱就能打发走，可是后来这些人不但胃口越来越大，而且纠集的人数也越来越多，骚扰的我这个朋友是苦不堪言。后来在他无意间跟我说起了这件事儿，当时我玩笑着帮他出了个主意，让他把采石场周围的地全买下来。当他按我说的做了这些后蓦然发现，虽然他因为那些空地而支出了一笔莫名其妙的成本，但这笔钱比起他被讹诈的那些钱来说却要少得多”。“加拿大有个叫张五常的人管这叫科斯定理！”看着被我地故事绕的有些不明所以得周仲毅，我自以为很幽默的笑道“采石场周围的那些空地最大的价值。不是耕种也不是供人居住，而是闲置。虽然为了让它闲置下来会付出一笔置地费，但相比有人在这块地上活动时采石场需要为此而付出地那笔额外成本相比，这笔支出无疑是低廉的”。
周仲毅果然很有做首富的天份，在我的提点下只是思考了几秒钟便心领神会道“叶总你地意思是说新鸿基就是那个采石场？可如果是这样的话。那咱们的利润在哪里啊”？
“事情是可以从正反两面来浦东位于大中环以内地楼盘应该可以集中在金桥和三林这两个区域，金桥在未来几年一定可以借着浦东开发以及高新区的规划而形成一个国际化的社区，保守估计其房价可能在未来几年里有一万元左右的成长空间；而三林地区的升值潜力则主要是人为造成的，作为旧城改造的拆迁安置地，这里很有可能在未来几年受到政府部门对其交通、环境等方面的照顾”。
“于是这个时候你的担心就变成多余了”看着用轻咳来提醒我别跑题地周仲毅，我重新露出坏坏的笑容道“新鸿基做地产有两个特点，一个是他们规定在内地的投资不能超过每年总投资的10％，另一个就是他们从不会去选择偏离市中心的土地，而总是对隐含巨大升值潜力中心CBD的高档项目情有独钟。开发策略也是重质不重量，除非是城市最核心位置，否则绝不做大面积楼盘开发。那么在这两个特点的共同作用下，他们的投资行为只有一种表现形式，那就是在不取消自身那个10％的投资限制之前只在小陆家嘴、淮海路这样地绝版黄金地段作点的开发，而即便是他们以后因为香港的土地储备不足或者是想搭上海房地产热的顺风车，也会为了避免国家宏观调控对住宅市场的影响将商业地产作为投资的重心”。
“绝版黄金地段？”周仲毅若有所思地随着我地话音嘟囔了一句后，故作忐忑的问道“你地意思是说让我借着新鸿基开发的那些黄金地块儿做外围大面积住宅开发？可是如果这样的话，我们不就是等于把叶总你挤出了这个合作圈吗“美的你！”我小声地在心里嘟囔了一句后。收敛起自己的坏笑慷慨道“老周，你这个朋友我倒是真没交错，难得你在这么大的利益诱惑面前还能想着我！不过你不用担心，难道你忘记了我是靠什么才走上中国地产界青年才俊这个位置上的吗”？“SOHO？”周仲毅周仲毅随着我的问题应了一句后，顺着我的思路试探道“叶总你的意思是说由你擅长的高档公寓来接手新鸿基投资的那些顶级商业地产的外围地块儿，然后由我用大面积住宅供应来接手你的那些高档公寓的外围”？
“也对也不对！”我故作高深的向周仲毅晃了晃。就目前的情况来看。杨浦区五角场、张江高科技园区的川杨河南岸地区以及虹口区都因为具备比较成熟的交通捷运设施和生活配套设施而积累了可开发的因素，而且五角场和虹口目前都已经有了一定规模的规划建设。
另外像宝山大华地区，闸北汶水路以及普陀区，也因为市政规划完善了区域交通网络以及一些开发商在开发楼盘的同时逐步完善了周边生活配套设施，而提高了这些地区的知名度和板块儿成熟度。但仅仅让他们成熟起来是不足以拉升这些地区的楼市价格的，因此就需要你和我联手在这些板块儿地核心位置做一个绝版黄金地段出来。只要我们把这个地段做出来。新鸿基这头因为在其它地区挑食而找不到肉的饿虎就会闻香而来。到时候不但它可以借咱们满足自己那高质量的开发要求，咱们也可以借它那些精品楼盘提升自己的利润空间”。
听完我勾勒出的关于上海地产地良好愿景后。周仲毅不自觉的露出了贪婪的神色，有些不知所谓的在我耳边奉承道“叶总不愧是咱们内地地产第一人啊。如果一切都照你所预料地发展的话。我想五年之内我真的是可以做到上海首富了，到时候说不定我还可以像你那样买两匹纯血马玩玩儿呢”。
那你可得先造个马场！”我学着他的样子笑了笑，起身边向外走边说道“老周，为了你的首富梦。你是不是应该把明天的新闻发布会做的漂亮点儿啊”？
“叶总你就放心吧！”周仲毅疾步跟上来帮我打开车门后，响亮地拍着胸脯保证道“我老周虽然没什么文化，但这些场面上的事情对我这样跑江湖的人来说也算是家常便饭了，所以叶总你就不要担心明天的酒会了，我保证到时候让你和郭大公子风光无限”！说到这里周仲毅忽然停顿了下，而后一边观�
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