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无悔九二-第367部分
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廖宏才稍微思考了一会。
身为体制内要员，他自然知道省级开发区和国家级开发区的差别，差的可不止是政策优惠这一点，还有国家的扶持力度。
他有点担心地问道：“以长市经济开发区现在的条件，还不够资格申报国家级开发区吧？”
此时的他还不知道，国家已经准备对开发区动手了。
吴小正是知道这一点的。
他此时就在想，国家接下来的宏观调控政策，会是一刀砍还是有所甄别呢？总不能对具备条件的开发区也进行限制吧？
确实，长市的经济开发区如果不在项目和招商引资上大做文章，那别说申报国家级开发区，能不被砍掉就算不错了。
“现在的条件当然是不够成熟，可我要是告诉你，欧莱雅等几个国际大品牌都有意在国内投资建厂呢？那可是一个个投资都上亿美元的大项目哦！”
吴小正终于透露出了一些消息。
长市经济开发区现在申报国家级开发区的条件确实不成熟，可若是带项目申报就不一样了。
投资上亿美元的项目放在这个年代，那可是了不得的大项目，吴小正不信，带着这样的大项目申报，国家还会对长市经济开发区采取一刀砍的政策。
他这是准备让廖宏才逆势而行了。
第953章 钱从哪里来？
对长市的发展而言，一个开发区就能解决全部问题吗？
很显然是不够的。
廖宏才嫌不够，吴小正也嫌不够。
吴小正之前跟廖宏才说，自己准备找个地方躲起来，其实这并不是闹着玩的。
因为一心想出国，吴小正希望在出去之前，能尽可能地多帮廖宏才一些。
其实现在的廖宏才是非常满足的。
他早就预料到，吴小正这里会有大好处，可还是没预料到好处竟然这么大，几家国际知名品牌的落地投资意向，随便抓住一两家，对长市经济发展的带动作用就非常巨大。
他自然知道，一旦有某品牌的加工厂在长市落户，就会有无数配套企业围绕着它来服务。
就好比说吴氏企业的食品加工厂和酒厂，这两个厂一兴旺起来，整个湘南地区的经济都被带起来了。
而从规模上相比，那些国际大品牌可不是现在的吴氏企业能比的。
可他还是不满足。
在落实了几家国际大品牌的联系方式，并得到吴小正让沈默全力配合的保证后，他又打起了别的方面的主意。
“小正，你经常跟我说想致富先修路，这方面你是不是也投点资啊？”
事实上，廖宏才在来找吴小正之前，是做足了准备工作的，他虽然还没上任，却知道长市的问题在哪里。
总体来说，长市要想发展，除了经济建设方面得提速以外，还有四大难题要解决，那就是缺水、缺电、缺路、缺房这四大制约长市发展的难题。
在这四大难题里，缺水的问题经过前几年的处理，已初见成效。
随着第三、第四水厂的扩容，第五水厂的新建，缺水的问题有望暂时缓解。
而缺电的问题，这既跟整个国家电网的供电分配有关，也跟国家及省里的扶持力度有关，廖宏才并不觉得自己一下就有能力改变这种局面。
而缺房的问题，则更不是一时能解决的。
别看现在全国很多城市都已开始房地产热，可这不包括长市。
这其中的原因，主要在于体制问题。
整个长市现在有非农业人口130万，可国有、集体经济单位职工就有90万人，占非农业人口的69。9％。
由于这部分职工的住宅基本靠单位实行分配，住宅市场失去大半人口的潜在消费者，而剩下的那部分人，虽然有买房的需求，但因为经济的原因，支付能力却不足。
因此，商品房在长市暂时并没有太大的市场。
最后剩下的就是道路的问题。
这才是制约长市发展最大的难题。
想致富，先修路。
这话可不是说说就行的，得有钱才行。
长市的道路问题真的很严重。
据数据统计，长市拥有道路总面积约400万平方米，人平道路面积只有3。5平方米，远不及国家标准人平8至12平方米的一半。
就算是市区的道路，现在既没有成环成网，也没有形成立交桥体系，而且还堵头卡口多。
这个问题不解决的话，廖宏才觉得自己的主政之路十有**就会变得碌碌无为。
可问题是修路的钱从哪里来呢？
无奈之下，他只能到处打主意，而关系比较好的吴小正及他的吴氏企业就又被他先瞄上了。
他这算是尝到了甜头。
要知道，在半年多前，当时的吴氏企业才刚起步时，吴小正就大手笔地做下了投资建设响水新村的计划。
而现在的吴氏企业跟半年多前相比，境况已经大不一样了。
很可惜，他打错主意了。
吴小正直接回道：“没钱。”
廖宏才却嬉皮笑脸地说道：“别啊，现在你们吴氏企业越来越能赚了，你多少赞助点呗。”
吴小正：“……”
他真的有点服这个厚脸皮的官员了。
在某种程度上，他是欣赏这个一心想干实事的官员的，但他却不喜欢廖宏才这种带点赖皮式的压榨方式。
在他看来，主政者最忌讳的地方，就是随便向企业乱伸手。
这样真的要不得。
他觉得自己有必要提醒一下这位父母官。
“廖老板，你这么做可不行啊！你这样会把想来长市扎根的企业都给吓跑的！”
“你别忘了，吴氏企业是民企，赚多赚少是我们自己的事，只要我们依法纳税，就已经尽了我们企业的职责和义务。”
“再说，我们吴氏企业现在正在发展壮大的关键阶段，到处要花钱，我自己钱都不够花，哪有钱来帮你搞市政建设？”
廖宏才一下就被吴小正说得很尴尬。
在这个政府到处都缺钱的年代，他之所以向吴小正伸手，确实有点病急乱投医的意味。
他也知道，吴小正所说的是对的，可他又能有什么办法呢？
他叹了一口气说：“唉，我也是没办法啊，家底实在是太穷了。”
这倒让吴小正又有点于心不忍。
一个厅级、很可能很快就能升副省级的高官，竟然在他面前倒起苦水来，估计这样的事情他以后都能难碰上。
那就再给他一点希望吧！
“钱的事情你其实不用太担心，大概到了明后年，地方政府很快就有钱了。”
廖宏才惊讶地问道：“钱从哪里来？”
钱从哪里来？
熟知历史走向的吴小正知道，很多地方政府真的很快就会有钱了。
如果他没记错的话，从明年起，国家就会开始实行分税制，将税收一分为二，形成国税和地税两个体系，其中国税上缴国家财政，地税归地方所有。
从表面上来看，分税制的实施，只能会让地方财政越来越窘迫，可实际上，分税制却会让地方政府很快就变得富有起来。
原因在于，分税制改革虽然使得“财权上移”，但随之而来的还有一个“事权下放”，其中最重要的一点，就是中央政府不再参与土地出让权益的分配，土地出让金全部纳入地方政府收入。
这使得很多地方政府开始向土地要收入，后世把这种模式称之为土地财政。
这也意味着，风靡全国的土地拍卖即将开始，这也正是后世的房价越来越高的原因之一。
从内心来说，吴小正其实并不赞成这种土地财政制度，因为这是后世老百姓住不起房的根源。
可是，他有办法改变这种情况的出现吗？
他无奈地摇了摇头，开始泄露天机：“你把长市的土地好好规划一下，准备卖地换钱吧！”
第954章 一个敢买，一个敢卖
不管廖宏才理解不理解，只有吴小正才知道，从现在起的二十多年中国经济的高速增长，土地经济将扮演着发动机的角色。
这一说法是很有道理的。
对地方政府来说，土地供应包括基础设施用地、房地产用地和工业用地三部分。其中，基础设施用地占40％，房地产和工业用地各占30％，其中，房地产用地中保障房和商品房各占一半左右（15％）。
在这三部分中，基础设施用地是没有收入的，工业用地给企业的价格很廉价，而房地产用地中，保障房用地基本上也没收入，唯一能给政府带来高收入的就是用地份额仅占15％的商品房用地。
在此后的几十年内，地方政府主要就是依靠用地份额仅占15％的商品房用地的卖地收入，来推动地方的基础建设、工业发展、以及住房保障等。
而在商品房买卖中，地产商又通过高价商品房，把老百姓的积蓄掏空，然后用赚来的钱滚雪球般将自己发展壮大，成就了未来的无数房地产巨头。
因此，在未来中国经济的高速发展中，土地经济确实扮演了极其重要的角色。
廖宏才对此确实不懂。
在这个年代的官员，恐怕还没有人能预料到，中国未来的发展竟然会严重依赖于地产经济。
廖宏才也想不明白，这个年代还不怎么值钱的土地，到底能卖给谁。
正如之前所考虑的，长市现在的经济基础还太薄弱，老百姓手里还没钱，商业地产现在根本就发展不起来。
于是他问道：“你让我卖地？我卖给谁啊？”
吴小正既然有这样的提议，自然是有想法的，他回道：“只要你敢卖，我就敢买。”
确实，以长市现在的经济基础，暂时还不具备运作商业地产的条件，但这并不包括吴氏企业。
在湘水时，吴小正为几个工厂的员工着想，已在响水新村对面规划了吴氏新城。
而对吴氏企业来说，未来的大本营肯定是在长市，不管是吴大厨集团，还是正佳集团，抑或是未来即将独立的计算机产业，主要从业人员都会在长市。
这么多人在这里，吴小正不可能不为大家考虑住房问题。
而且，因为他已经准备出去，因此这事他还得尽早落实。
廖宏才有点无语。
这小子刚才还说没钱，现在却说要买土地，这像是没钱的样子吗？
他不解地问道：“你要买地干啥？”
“在长市也建一个吴氏新城。”
廖宏才还是很不解。
按照湘水吴氏新城的规模，首期顶多也就几百上千套住房，那样的规模在湘水还行，可放到长市来说就不算什么。
而且，那样一点规模，按现在的土地价格，根本就卖不了多少钱，远远解不了廖宏才的近忧。
吴小正却说道：“你帮我找一个山清水秀宜居的地方，不用太大，有个5000亩左右就行，也不用在市中心，市郊也行，到明年，我钱能周转了，我就买下来。”
廖宏才：“……”
哇靠，5000亩！
这个数字真的把他给吓到了。
他稍稍算了一下，按照长市现在的行情，市区的土地大概20万左右一亩，就算是市郊的荒地，那起码也得10万以上一亩。
这样算下来，5000亩起码得卖5个亿。
如果真能用土地一下子就换来这么多钱的话，那长市这边的道路问题倒是有资金来解决了。
可廖宏才真的想不明白，他问道：“你要这么大干嘛？”
他心想，就算是建大型工厂，也用不了这么大吧？
“稍稍规划一下，建一个自成体系的大型生活小区，别墅洋房一起建，生活配套也全部上。”
廖宏才：“……”
你真敢想！
用5000亩来建一个生活小区，这样的规模起码相当于一个小城镇了吧！
他有所不知的是，在未来后不久，这样的大型小区在粤省到处都可以看到。
一些稍大一点的小区，往往会有几万套房、十几万常驻人口，学校、医院、商业中心等也一应俱全，封闭起来确实相当于一个中等规模的城镇。
吴小正既然要在长市建根据地，自然不想小打小闹。
而且，他既然已经有心进军地产行业，那他要建的吴氏新城，自然不只是建给自家员工住，还得预留未来的商业地产。
凭他前世的见识，他自然可以在长市找一个山清水秀的地方，把后世那些花园式小区的概念引进来，来弄一个安全、舒适、独立的宜居之地。
这下两人有得谈了。
在弄清楚吴小正的意图后，廖宏才打起了小算盘。
在这个年代，长市郊区有的是未开发的荒地，弄个5000亩地出来自然并不难。
可廖宏才想的可远不止帮吴小正弄地卖钱这么一点点。
对一个大城市来说，整个城市是需要进行很好的规划的，比如说工业区、商业区、居住区要规划有序。
他现在就在想，既然吴小正要建大型居住小区，那可不可以干脆划出一大块来，作为长市未来的宜居区？
如果吴小正真把小区给建成了，那应该可以把周边一大片都给带动起来吧？
这个想法应该是可行的！
廖宏才先确定了这一点。
接下来，他得算计吴小正了。
“地肯定是有的，我可以包你满意，只不过地找好以后，城区到那边的交通问题怎么解决？”
他的言下之意，就是地我可以帮你找，但道路建设的事情你得自己解决。
还是那句话，想致富，先修路。
可这个路廖宏才却不准备掏钱来修。
吴小正无奈地摇了摇头。
他发现，若是打小算盘，还真没几个能打得过眼前的这位大老爷。
太会算了！
不过吴小正倒不太介意。
在卖地这事上，他原本就没有占政府便宜的想法，真要把这个项目弄起来的话，交通问题确实也得解决。
而且，修路这事如果交给政府去弄的话，他还不一定放心。
按照体制内的毛病，凡是都有拖的习惯，稍微拖一拖，就会影响他的大计。
这样一来，还不如自己来把握修路这事。
“你先把地给规划好，交通的事咱们打包一起来谈。”
没有什么事是谈不成的。
第955章 未进先思退
制造业、服务业、零售业、酒店业、地产业，再加上一个未来前途无量的计算机产业，以及一个连起步都还算不上的娱乐业，吴小正觉得，自己的步子迈得似乎有点大。
这样会不会扯到蛋？
他在很认真地思考这个问题。
对于一个有梦想的企业家来说，一个未来的企业王国，是要做很好的规划的，而且这种规划还得跟随大势。
在他现在所涉足的这些行业中，制造业、服务业、零售业、酒店业，以及正在快速起步的计算机产业，是他未来企业王国中的核心，唯有地产业有着太大的不稳定性。
房地产业很容易就崩盘！
在这方面，是有着深刻的历史教训的。
教训首先来自于日本。
80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业，日本地价开始疯狂飙升。
自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30。7％，商业用地则跳升了46。8％。
1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90％。在东京都市圈，从1986年开始，出现了几乎是垂直式的地价上涨，高峰期1990年的地价大约是1983年的2。5倍。
可从91年开始，日本房价开始暴跌，当年就降了70％。
跌的结果就是那些充当了接盘侠的穷人连租房、吃饭都成问题，很多人选择了跳楼。
而对于从事房地产业务的企业来说，没有及时撤离的，则立即会陷入资金链断裂的困境。
91年日本的房地产崩盘，遭殃的可不止是那些充当接盘侠的老百姓，还有大量撤离不及时的房地产企业。
第二个教训来自于超级大国美国。
2008年，因为次贷危机，美国的房地产一下就崩盘，这不仅使得美国大量中产阶级一下就变成穷人，还让房地美和房利美这样的排名世界五百强前列的大公司也在一夜之间倒闭。
除此之外，中国的香港在未来几年的金融危机时，也曾造成过房地产崩盘。
……
一个国家的房地产业一旦崩盘，对于炒房的老百姓，以及那些未能及时撤退的房地产企业都是致命的。
吴小正自然不希望这样的命运发生到自己头上。
因此，对于房地产业，他就算要涉入，那也只是当作发横财的产业来玩一阵，到了关键时候肯定是要跑的。
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