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房价之谜-第6部分
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限制外资的管制方法一般可分为八类。
第一，限制外资投资或购买房地产的区域。例如，阿根廷、爱沙尼亚、墨西哥、巴基斯坦，新西兰、土耳其等国限制外资购买边界和海岸线附近的房地产。捷克禁止外资购买农林地。
第二，限制外资投资或购买房地产的面积。例如，塞浦路斯、新加坡、波兰规定，对外资购买超过一定面积、规模的房地产需要审批。
第三，限制外资投资或购买房地产的金额。如澳大利亚、保加利亚对外资购房超过一定金额有审批或报备的要求。
第四，限制投资者的身份。如捷克、波兰、丹麦以及斯洛伐克都规定，外资获得房地产途径仅限于外资因继承或共同财产分割、与本国公民结婚满足一定年限、获得本国永久居留权或住满规定年限、外国外交机构、原先就有自有土地的外资、金融机构、经合组织和欧盟居民建立的营业机构。
第五，限制外资投资的用途。一些国家区分商业用地、工业用地、农业用地和居住用地，通常对工商业用途的房地产购买比较宽松，对居住用房较为严格。如新加坡、巴基斯坦不限制为工商业目的的购买，对其它购房严格限制。又如澳大利亚、芬兰等国仅允许自用、休闲等性质的房地产交易，不允许投机性购房交易。
第六，限制外资持有房地产的比例。如美国、菲律宾对外资土地拥有权规定了上限比例；澳大利亚对外资购房金额规定了最高上限。
第七，规定外资持有房地产的最低年限。如澳大利亚、埃及、波兰、丹麦等国规定，持有房地产1—5年以上才可交易。此外，有些国家对外资投资还设有禁止性条款。例如，保加利亚、越南禁止外资购买土地；捷克禁止外资法人机构购买农业或林业用途的房地产。菲律宾规定外资对土地的拥有权不能超过40％。
第八，设立行政性审核措施，包括：（1）事先审批，如俄罗斯、乌克兰、瑞士；（2）事先报备，如瑞典、西班牙；（3）要求向有关部门登记，如蒙古。（4）汇出环节设置限制。例如，智利要求外资汇出转让房地产所得时向银行提交出售证明。塞浦路斯规定，外资必须用外汇购买房地产，售房款一年汇出金额不得超过一百万塞镑，或总金额的三分之一。
拐点论
2007年底，我国房地产市场出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。从10月开始，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月后交易额下降了18％，根据中国指数研究院统计显示，10月份深圳商品房成交均价为每平方米14797元，和9月份环比下降。 ，根据北京市建委统计的数据，11月份北京住宅期房日均签约365套，同比10月份405套的日均水平下降10％。进入12月份，成交量萎缩现象越发明显，期房日签约量同比11月下降接近3成。针对房地产市场出现的萎靡状况，万科董事长王石在接受一家媒体采访时提出了中国房地产市场已出现拐点的言论，随后SOHO中国有限公司董事长潘石屹也做出预测：“百天之内很多房地产商将要面临洗牌，甚至有些企业要退出房地产市场”。一时间“拐点论“在市场上激起了千层浪。政府官员、开发商、学者、消费者对此问题众说纷纭。
有业内专家认为，拐点的出现是由于政府宏观调控起到了积极的作用。特别是2007年9月27日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，即所谓的“第二套房贷款政策”，信贷紧缩使不少开发企业面临着困境，同时也使许多居民因为贷不到款而放弃买房。他们认为房地产市场各种优惠已全面展开，如送装修、送家用电器以及送车库、送物业费等，这些都是打折、降价的另一种形式，许多新开的楼盘价格定位也有显著下降，所以房价的拐点也就早已出现。中国社会科学院金融发展室主任易宪容表示，不管拐点是指政策还是指价格，当房地产市场发展模式发生根本性改变时，这种拐点出现是基本的事实。
多数消费者也赞同楼市将出现拐点的说法。根据搜房网进行的“2007年楼市拐点会否出现？”网络调查显示：的被调查者认为拐点会出现；对于现在是否是买房的好时机，的被调查者认为不是，再等等，仅有的人认为是，以后房价还得涨；对于今后一至两年里房价将呈何种走势，的被调查者认为下降，的人认为快速增长，的人认为稳定增长。
社科院“2007房地产蓝皮书”的发布，对拐点论阐述了反对意见。蓝皮书认为，2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年，但2008年出现房价“拐点”的可能性不大。蓝皮书认为基于房地产调控将继续，市场供应紧张的状况可得到一定程度的缓解，但如果经济持续快速增长、城市化进程加快拉动购房需求等房地产市场持续发展的支撑因素并无改变，房价的上涨趋势不可避免。
北京华远集团总裁任志强表示，供求关系是决定市场走势的核心因素，而影响住房需求变化主要靠家庭分裂速度和城市化进程等因素。目前我国的城市化约40％，与发达国家的70％以上的比例还有一定差距，随着经济高增长带动城市化进程加快，导致迁入城市人口数量增加，城市住房问题将日益突出。他认为从经济学的角度分析，按照房地产开发周期来计算，2020年之前中国楼市不会出现拐点。
总结各方面的观点，赞同“拐点论”的理由是：一、经过多年的持续上涨，中国房价已总体偏高，超过了居民的实际支付能力；二是多年来实行的宏观调控政策的效应已经开始集中显现，并将改变居民的消费理念和消费模式。反对“拐点论”的理由是：一是由于城市化的进程，当前楼市的刚性需求仍然强劲；二是经济增长仍然持续，并没有出现明显的经济衰退；他们认为在短期的调整后，房价仍将反弹，甚至可能走上快速上涨的轨道。
2008年1月24日，国家统计局召开新闻发布会介绍2007年国民经济运行情况，针对近期社会上流传房地产市场已经出现拐点的说法，国家统计局局长谢伏瞻分析指出，虽然近来部分城市商品房交易量相对低迷，但并不能判断房市已经出现拐点。同日北京市统计局新闻发言人于秀琴表示，从统计数据看，北京并没有出现所谓的房价拐点现象，一季度将是观察房价走势的关键期。
退房门
在“拐点论”争吵不休的同时，房地产大佬们正在开始实际的行动。万科于2007年底在广州、深圳率先开始降价，当时就有业主采取断供等措施，或要求退房，但整个事态还没有发展到十分严重的地步。2008年8月开始，上海、杭州等地的业主掀起的强烈的“退房潮”使得万科退*件逐渐演化升级。 8月30日起，万科上海开展“喜迎中秋，八盘同庆”活动，宣布旗下8个楼盘联手优惠促销。靠近2010年世博会址的“金色雅筑”是此次促销中力度最大、最受关注的楼盘，成交均价从高峰期的每平方米万元降至万元左右。位于外环松江区的楼盘白马花园，最高折扣也达到折。从9月3日开始，万科杭州推出了“青年置业计划”，将其开发的白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁4个楼盘，进行为期12天的降价促销活动，最低折扣达到折。9月6日，降价风暴刮至南京。万科“金域缇香”针对会员推出部分70平方米的特价房源，与此前每平方米万元的报价相比，价格下降超过20％。
如此大的降价幅度，对万科的老业主和新业主真可谓*两重天：一边是新业主认购的场面非常火爆，杭州活动当天，认购金额达到1亿多元；另一边却是在高价位买房的老业主愤懑难平。户型一模一样的一套房子，一夜之间，就缩水了数十万元，这让他们无法接受。在杭州，上百位业主成立了“退房团”，他们打出“无良万科，退房，赚钱”的横幅，坚决要求万科退房，或补偿差价。9月4日，万科的售楼处被砸，9月5日，部分业主围住了万科销售现场，阻碍打折活动的进行，场面一度十分混乱。在上海，数十名万科业主聚集在上海万科总部门前，他们身着印有标语的白色T恤进行交涉。
万科方面并没有让步的意思。9月18日，在上海、深圳、北京三地召开的记者会上，万科总裁郁亮表示，“对目前客户遭受的损失我们充分体谅，但是我们不会做出违背这个行业健康发展的事情，也不会没有原则的给出任何补偿方案、退房方案。” 。
除了万科、碧桂园等一批上市企业真刀实枪的降价外，一些房地产企业也开始实行促销降价。许多新开盘、认购的楼盘开始出现了价格分化，同一地段区域，新开盘的楼盘价格较周边07年开盘的楼盘价格可以低20％…30％左右。楼盘的开盘活动上也明显出现萧条景象，有时宣传时间超过百日、广告费上百万的楼盘开盘时参加人员却不足百人。另外，房源极少，新开盘的楼盘大多采取了谨慎的策略，即拿出了几栋楼或者拿出一栋楼的某几层先进行销售，作为试点。
房地产股价暴跌
2008年除房地产市场表现出价低量减之外，房地产股票市场也损失惨重。一年前的千亿富豪、千亿市值此时已被无尽暴跌的K线所取代。2007年10月份时，房地产龙头企业万科的股价高居在37元到40元左右，其公司市值在2000亿以上，是同期美国Pulte Homes、、Lennar、Centex等四大房地产公司折合为人民币的总市值之和。面对万科市值冲过2000亿大关，当时有资深市场人士据此认为，目前A股市场上的房地产股明显出现了惊人的泡沫。但当时也有多位地产行业分析师却认为，万科超越Pulte Homes很正常，因为两国的房地产行业所处的大环境存在很大差异，一个处于上升周期，一个处于下降周期。言犹在耳，一年后，结果不证自明，近期万科股价一直在5到6元之间徘徊，公司的市值已经减少到了600亿到700亿左右，与巅峰时相比，一千多亿市值已经随泡沫而去。
在万科股价出现暴跌的同时，沪、深、港三个交易所的内地房地产股票都出现了大幅下跌，2007年10月时，碧桂园在香港的股价报收于13元港币附近，其市值规模已经超过2100亿元港币。时至今日，该公司股价已经下跌到2到3元港币之间，市值已经萎缩到400亿到500亿元港币左右，跌幅之惨比万科有过之而无不及。
金地集团、北辰实业、首开股份、上实发展、世茂股份等上市房地产企业市值出现巨幅下降，很多公司股价都跌去了八成左右，有市场人士对记者表示，按沪深两市的房地产指数推算，在此*跌中，房地产行业公司的市值损失在万亿以上。
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救市（1）
房地产行业作为既支持投资增长，又能有效拉动内需的行业，其健康发展对国民经济影响至关重要。为了避免可能出现的房地产市场下滑，一些地方政府纷纷推出旨在“激活”房地产市场的新举措。
2008年5月4日，石家庄出台商品房优惠税率措施；6月15日，成都市政府推出降低住房公积金贷款首付比例等10项措施促进房地产市场发展；7月初，南京国土资源局建议降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金额较高地块的付款期限；7月22日，长沙出台降低二手房交易税、给予二手房购房者补贴等4大政策；8月份，沈阳市政府宣布了一系列方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等。河南省政府规定，自9月1日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率。
9月4日，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》。按照规定，西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额至的政府补贴。意见同时还规定，对于商品房项目，在2009年6月30日前，房地产开发企业按期开工的，城市基础设施配套费在每平方米150元基础上减免35元。
9月27日，南京市政府印发《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》，包括了20条将实施的意见。据此，从10月1日开始，南京市民买房可享受政府补贴。 与此同时，该意见面向开发商也制定了一定的优惠措施，在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓缴、分期缴纳基础设施配套、人防等建设费用，最长可延期至开发企业办理商品房销售许可证之前。值得一提的是，这次南京推出的“新政”还取消了“一套一价”的商品房价格管理方式。意见的其他部分还涉及卖旧买新时个税征收、两套房贷标准、调整商品房税收优惠标准、扩大住宅供应面积、增加经适房、廉租房等供应面积的内容。
此外，福州、厦门、沈阳、重庆、常州等地也出台了放宽土地出让、调整公积金、减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列“暖市”政策。
在各地方政府采取措施对房地产市场进行微调的情况下，中央政府一直保持着沉默。直至10月18日，住房与城乡建设部仇保兴副部长在深圳出席“中国市长论坛”时对各地的救市措施做出了回应。“各地的政府应该说有能力也有责任作出一些政策上的选择，应该给各城市政府一定的自由度，如果有什么问题再纠正，还来得及。当前住房与城乡建设部正在密切的观察各个城市的政策动向及政策效应，适当的时候会拿出规范的意见。” txt小说上传分享
救市（2）
10月22日，财政部发布消息称，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。而人民银行也宣布，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为20％。同时；下调个人住房公积金贷款利率。从9月16日起至11月30日，中国人民银行已经四次下调金融机构人民币贷款基准利率。
11月初国务院常务会议决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。住房和城乡建设部提出今后三年内要新增加总投资约9000亿元，用于廉租房、经济适用房和棚户区的改造。
12月17日*总理再次主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。一是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。二是进一步鼓励普通商品住房消费。三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
2008年12月20日，国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）从六个方面进一步明确具体的措施，随后各地也纷纷出台了相应的政策。
对于政府的救市行为及产生的效果，市场上也出现了不同的意见。
有专家表示，一些地方政府的财政补贴政策只是在为开发商“托市”，由于土地出让金占地方政府财政收入的比重很大，因此房地产市场萎靡引起的土地流拍使得政府财政收入缩减，为了刺激市场，政府才采取了救市行为，但是这对于消费者来说却帮助不大，央行“双率”齐降的措施，在一定程度上有助于流动性，降低居民的还贷成本，但市场的根本矛盾是相对于居民的实际支付能力，房价过高，已经偏离了内在的价值。也有一些专家明确表达了反对救市的意见，为政府财政应主要用于公共事业，针对房地产市场的调控，应更多地运用市场手段而非行政手段。 还有学者对政府“救市”政策的合法性提出质疑，认为破坏了社会公平。
与此同时，多数的消费者也坚定地选择站在了不支持救市阵营一方。搜弧网站进行的〃政府该救市吗？〃网络调查显示，94％的被调查者明确表示不赞成政府救市；90％的人认为救市是在为开发商〃松绑〃；96％的被调查者认为目前没必要救市。政府该不该“救市”？“如何救”才合法有效？“救市”政策的效应如何？一切似乎有待
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