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房价之谜-第2部分
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2003年12月8日上午，北京大兴区黄村卫星城北区1号地拍卖会经过激烈竞拍，天津市顺驰房地产公司以亿元竞得。本次拍卖会是土地供应制度改革以来，北京市首次大宗国有土地使用权拍卖会。来自北京、江苏、浙江、广东等地的十余家房地产开发商参加了竞拍。本次拍卖的1号地，建设用地面积万平方米，规划建设面积万平方米，起价亿元，成交价超过底价2倍以上，折合楼面地价约2200元/平方米，而同期该地区的普通住宅售价约在2800元/平方米左右。这只是开了一个头，随后，全国范围内“地王”频频出现。书 包 网 txt小说上传分享
地价上涨决定房价上涨吗（2）
据统计，2005年全国共出让土地面积万公顷，出让价款亿元，超过了全国财政税收总额的1/6。其中招拍挂出让面积和出让价款分别为万公顷和亿元，分别占出让总面积和总价款的和。土地“招拍挂”的价格高于土地协议出让的平均价格的4—6倍，同时根据多宗挂牌或拍卖的土地成交价和起始价的价差一般在倍以上。很显然采用“招拍挂”方式后地价出现了明显上涨。与此同时，2004年全国平均销售价格同比增长％。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大。
随着单幅土地的拍卖价格记录不断刷新，随着拍卖成交价与基准地价的价差记录不断刷新，业内人士开始担忧，疯狂的竞价会不会带来土地市场的泡沫，进而抬高房价？成交动则十数亿的土地拍卖是否会成为开发商的资金困境，进而演变成资金断裂后的惨痛，和大规模的延期交房、毁约和对购房人一辈子期盼的伤害？
于是一场关于“地价与房价”的论争在全国范围内轰轰烈烈地展开。争论的焦点：一是要不要实行“招拍挂”制度，如何完善“招拍挂”制度？二是究竟是不是地价上涨导致房价上涨？而比较典型的观点包括：
1、开发商代表，普遍认为地价决定房价，地价的上涨是房价上涨的“罪魁祸首”。华远地产董事长任志强认为，土地若不按“招拍挂”出让，房价将下降20％ 。任认为政府是“招拍挂”的最大受益者，土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的“招拍挂”管理方式，与投资、知识和智力无关，政府在靠制度发财。2006年10月10日任志强在其博客上发表题为《公平交易》的文章；话题直指土地“招拍挂”中的不规范条款。任志强表示“制度可能是好制度”的同时，例举了三条：一、借“招拍挂”收取大量保证金，无偿占用企业资金及保证金利息；二、借“招拍挂”要求竞标单位支付全部中标价款，但并不向中标人交付标的物。对未中标人又只退中标价款，甚至白占全款利息；三、在“招拍挂”中设计强制性霸王条款，借公开交易之名行黑箱操作之实。任表示土地“招拍挂”在实施过程中如果加入不合理的条件，将导致制度仅存公开，而有失公平、公正。如何对这些做法进行有效的监督，是维护土地“招拍挂制度公平性”的关键。
2、政府认为，地价上涨客观上可能影响房价，但不是主要因素。国土资源部当然不愿意承担房价飞涨的责任，坚决否认是地价拉高了房价，2005年3月31日，北京市国土资源局新闻发言人副局长张维指出，根据国内32个主要城市的数据，地价因素只占商品房成本的23％，北京的土地成本占商品房总成本的。
地价上涨决定房价上涨吗（3）
3、学者各种观点都有，而且很不统一。从总体上主要包括以下三种：
观点一：“地价决定房价论”。认为地价是房价的基础，水涨船高，地价的上涨必然导致房价的上涨，地价的上涨是房价上涨的主要原因。
观点二：“房价与地价无关论”。认为在竞争性市场上，价格取决于供求关系，房地产的成本价格并不等于房地产的市场价格，房地产的市场价格是由市场对房屋的供需所决定的。地价的高低并不能决定房价的最终变化。如同一地段内，以协议方式取得土地的成本明显低于以“招拍挂”方式取得土地的成本，但同等条件下的楼盘同期上市时房价却鲜有差别。
观点三：地价与房价非线性论。认为两者之间并不呈现简单的线性关系。地价与房价具有较大的波动性，也就是说，不能够说地价决定着房价，或者说是影响房价的主要因素。即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。
笔者曾指出土地“招拍挂”确实存在着一些问题；包括规划问题、价格问题、公平问题等，建议对土地“招拍挂”制度进行必要的调整；一是根据不同的地块实行分类实施的政策，二是科学处理挂牌、拍卖和招标方式在土地出让中的应用；三是调整“价高者得”的评标标准，实行差别评标的方法，进一步完善相关的配套政策法规；四是建立中标结果公示制度加强监管。
徐滇庆则认为：房价决定地价是一个早已被亚当斯密和*等阐明了的经济学常识，在房价形成的过程中房地产商根据市场需求来决定房价，而地价高低是房地产商决定是否投资一个项目的因素之一。在目前中国房地产市场上房价决定地价，而不是地价决定房价，某些房地产商将房价暴涨的原因归结于地价上涨是颠倒了因果。
在“招拍挂”几近疯狂的同时，一些问题也逐步暴露出来，2005年曾经叱诧风云的天津顺弛地产资金链断裂，北京南最大的经济适用房项目瑞海新城开发商延期交房，引发群体性事件等。
面对“招拍挂”的非议，各地方政府则根据不同情况对其政策的具体操作进行了调整，比如，为降低单幅土地的总价，增加竞争的公平性，北京、广州等地实行土地集中入市，划小出让地块的范围，2007年8月广州一次推出11宗住宅用地，建筑面积136万平方米，动则百万平方米建筑面积的“大盘”时代终结；调整成交价与基准价价差的分配比例，增加对征地农民和基层政府单位的返还；提高招标出让方式的比例，对经济适用房、两限房及一些普通住宅项目实行综合评标方式；部分项目采取综合评标，“价高者得”不再是唯一的标准。
然而，中国土地市场的地王仍然频现。“面粉贵过面包”的故事还在不断地上演。
2007年6月28日在南京市最为繁华的湖南路上，一块商业用地以34832元/平方米的单价成为全国土地单价最高的地块；7月9日宁波雅戈尔置业有限公司以亿元的价格夺得杭州地块，楼面地价高达15712元/平方米，成为杭州地王；7月12日东莞塘厦大坪地块以亿成交花落万科，“东莞地王”就此诞生；7月24日，湖南长沙新河三角洲地块成功出让，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以总价92亿，高出挂牌底价将近翻了一番的高价夺得了本地块，楼面地价已达到3500元/平方米，长沙市07年上半年纯商品房均价为3278元/平方米，周边地区在售楼盘3000元/平方米的均价；8月3日恒大地产集团经过2个小时、700轮的激烈竞价，以亿元分别摘得位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块，成交价高出底价16亿元，“重庆地王”由此产生。
然而，到了2008年下半年，形势却急转直下，先是媒体盛传北辰长沙地块退地，然后是上市公司苏宁环球因为“上海地王”无法按时交地，导致退地，随后出现了北京、广州等多处土地流拍的现象。
房价与地价究竟是一种什么样的关系，似乎谁也说不清楚。
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开发成本和开发商导致了房价上涨吗（1）
从商品房的价格构成来看，房价主要由土地开发费用（含土地出让金、配套基础设施配套费、征地拆迁费等）建设成本、销售费用、税金、利润、其他费用等几项构成。据此分析，如果不是地价上涨导致房价上涨，那么是不是建设成本的提高导致了房价的上涨？亦或是开发商的利润暴涨，开发商抬高了房价？要不就是政府征收了过多的税费，政府是最大的利益主体？
1、开发成本导致了房价上涨吗
*在《资本论》中把商品价值分解为3个部分，分别是：物化成本、劳动成本和社会平均利润，其公式表示为：
W=C＋V＋M
其中，W代表商品价值；C和V分别代表固定资本（物化成本）与可变资本（劳动成本）；m表示剩余价值，即利润。
按照这个分析模式，房地产的成本构成就可分为固定资本（物化成本）与可变资本（劳动成本）两大部分。房地产的固定资本主要包括土地开发成本、建设成本、占用资金的利息成本等；而可变成本主要是指房地产的经营销售成本、建筑施工过程中工人的劳动工资以及前期的勘察设计费用、管理费用等。按照统计惯例，通常把房地产的固定成本和可变成本之和成为竣工房屋造价。通过比较竣工房屋造价与房地产销售价格的增长变动，可以确定二者的内在因果关联。
笔者对1994年以来《中国统计年鉴》的数据进行了整理，发现近年来各地商品房竣工房屋造价保持了平稳上涨，只是在2000年和2001年略有下降，但“造价售价比”指标却发生了变化。从区域位置上看，大部分省市的房屋销售价格和房屋竣工造价之比都在45％~65％之间波动，但经济越发达的城市这个比例在逐年变小，比如到2007年底北京为，上海，造价上涨的速度和幅度远小于房价上涨的速度与幅度。由此可见，成本的增加确会导致房价上涨，但绝非主要因素。
2、房地产暴利—社会争论的热点
大众百姓普遍直观地认同房地产是暴利行业。因为，改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。相应的这几年人们对房地产开发商的抨击不绝于耳，称他们“见利忘义”、“为富不仁”，甚至是“牟取暴利的奸商”。
但房地产开发商并不认同。华远集团总裁任志强参加2005年首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动论坛上一句“表白”令举座皆惊。“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就该具有暴利的”，但随后在巨大的社会舆论压力中，任志强在他的个人博客里又做出了一系列解释：“1998年在住房制度改革和银行信贷政策对个人购房消费的支持下，给房地产发展注入了活力，促进了房地产业的高速发展。”、“少数企业的“暴利”、少数项目的“暴利”并没有改变全行业的利润情况，也没有使全行业成为暴利行业。”
开发成本和开发商导致了房价上涨吗（2）
万科集团董事长王石则认为：至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。有人会问，房地产不是一个暴利行业，但为什么出了这么多富豪？原因很简单，房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。”，“如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放，那么中国的首富一定会出现在这些行业，而不是房地产业。”
两位地产大鳄的言论在确信房地产无暴利的同时，给出了不同的理由，而一些不公开身份的房地产业内人士却不时向媒体透露着行业高利润率的信息。《中国经济周刊》的一份调查认为利润率55％是房地产商的底线，前几年，房地产开发的自有资金利润率很高，达到百分之几百，目前在宏观调控下，房地产自有资金的利润率也接近100％。
中国大多数学者都认为房地产业存在暴利，认为这是不言而喻的。
徐滇庆提出，2004年的数据显示，仅房价上涨的部分老百姓就多交了1600亿，房地产商得到的利润应该交税，经过调查，房地产商增加的税收只有100多个亿，其余的哪里去了？无疑成为房地产开发商的暴利所得。 易宪容更是用数字直接计算了开发商的高额回报。“目前国内的房地产，如果不说那种100％以上的利润，只是以开发认为的25％左右的利润为基准，那么这个利润水平是不是暴利呢？我们只要把居民一年期银行存款利率为一对照就知道了”。“相差10多倍，是不是暴利呢？”
但也有不同的声音。宋荣认为我国房地产业暴利存在具有合理性。他提出任何一个产业都有发展周期，在起步阶段会快速发展，往往其发展速度会超出同时期其他成熟产业。我国房地产业正处于快速发展期，一定的高利润也是理所应当的。他强调不应该片面抨击其繁荣时期的高利润。 包宗华认为房地产业是暴利行业的概念，不是从全行业的角度和暴利行业的定义出发，经过严密的调查分析和严格的科学论证得出来的，而是经过一些人士凭自己的直觉在媒体上炒作出来的。
一方面有来自群众愤恨的指责，有学者的论证和争吵，另一方面房地产开发商各执一词，又或私下认可，在这样一个混乱的局面下，人们最会想到的是政府权威机构能否给出一个可信的解释来。遗憾的是权威的统计结论却让多数人难以认同。2005年12月16日，全国经济普查数据第二号公报宣称，2004年全国各地房地产经营行业的平均利润率为，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第七位，仅为中游水平，房地产行业总资产利润率只有。
公布成本为何阻力重重（1）
在如此混乱的局面下，公布房地产开发商的成本便可清晰的理清全部脉络，喧闹的暴利之争，自然也就能尘埃落定了。可是问题远没有那么简单。
2005年7月，福州市物价局公布房价成本清单，似一枚重磅炸弹，在社会上引起了很大反响。福州市的这份房价清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元。测算结果显示，地价约占房价的30％左右；建安成本约占房价的25％左右；管理费用、营销费用和利税等税费成本以及开发商利润共占到房价的40％以上。这份公开披露的对照表进一步显示，在所列的23个楼盘成本目录中，开发商的利润率平均约为50％，最低的约为20％，最高的超过90％。其中利润率超过50％的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的特点。
福州市物价局公布房价成本以来引起社会各界的强烈反响，有关部委予以回应和支持，认为公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。但是公布房地产成本的举措遭到了房地产商们的统一坚决的抵制。
总结反对的声音，主要有四种观点：一是认为，强制公布住房成本属于政府对经济的行政干预，既然我们实行的是市场经济，应该让市场去调节住房市场的供给与需求，政府干预越少越好；二是“公布成本无用论”，认为房价是由市场的供给与需求决定的，与成本没有关系。因此，公布房屋成本对房价没有任何作用，公布房屋成本没有什么用处；三是认为公布房屋成本侵犯企业的“商业秘密”；四是认为公布房屋成本不可行、难操作。
开发商们的极力反驳真的有道理吗？
中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，“公布成本本身是一件好事，可能有人认为这种做法是走老路，但政府不做谁做？”中国社科院研究员易宪容认为：“在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，政府公布商品房的社会平均成本有利于改变这种不对称，增加购房者与开发商在博弈中的话语权。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，公布“清单”不构成法律上保护的商业秘密，我国反不正当竞争法第10条规定，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。
就在福州市物价局向社会公布房价成本清单后，不久又传来了江苏、浙江等少数地方进行公布房价成本的尝试。2005年5月8日，江苏省物价局向全省发出通知，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本。对于具体成本测算方法物价局也作了充分的考虑。应当说，按照这个方法，公布“清单”从技术层面解决并不难。然而江苏却遭遇执行阻力，“清单”成“一纸空文”。江苏省要求公布“清单“的通知在绝大多数地市没有得到当地政府的落实。公开成本的做法也随着舆论的平静而不了了之。
公布成本为何阻力重重（2）
看来公布房地产成本构成在操作可行性上确实出现了困难，但不是技术层面的障碍，巨大的阻力源自政府、开发商甚至包括强势媒体和作为某些利益群体代言人的专家学者和研究机构的干扰。“房地产的热与不热关系到地方的诸多利益：从GDP指标、财政收入、带动相关产业到吸纳就业等方方面面。此外，房地�
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