快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能 和 "加入书签" 功能！

和人均住房水平的一定比例，结合本市经济发展水平和住房价格水平，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，完善动态调整机制；逐步扩大廉租住房制度的保障范围，由城市低保家庭逐步扩大到低收入住房困难家庭；健全廉租住房保障方式，合理确定实物配租与货币补贴的范围和比例，加大实物配租力度，多渠道筹集廉租住房房源。
　　（2）积极探索改进和规范经济适用住房制度。进一步研究经济适用住房的政策定位、建设模式和流转分配方式，规范经济适用住房供应对象，并与廉租住房保障对象相衔接，合理确立经济适用住房的供应规模。深入研究经济适用住房在土地供给、建设标准、价格机制、使用权人合理收益等相关政策问题。
　　从长远来看，保障性住房主要是以廉租住房为主，经济租赁房与廉租住房并轨，经济适用住房逐渐淡出。限价商品房作为政府宏观调控的手段，是一种阶段性的调控行为，随着市场发展趋于平稳，将被保障性住房和普通商品住房所取代。随着保障性住房的大规模建设，保障性住房短缺的问题将得到极大缓解，到一定的临界点后，未来住房保障将以“补人头”发补贴的方式取代“补砖头”实物建设方式。
　　（3）进一步完善保障性住房的准入机制和退出机制。必须尽快建立并完善监督机制，完善定期审核制度，加强建设、销售、流转的全过程管理。严格经济适用住房上市交易管理，尽快研究制定5年后上市交易政府优先回购的具体办法，从制度上制止违规销售谋取不正当利益的行为。同时，进一步提高保障性住房资格审核的科学性。尽快建立并完善住房保障信息管理系统，整合房管、税务、金融、公安、工商等各相关部门信息资源，加强对住房困难家庭的住房、收入状况及住房需求变化情况等信息的动态管理。定期核查保障对象的收入和住房变化情况，提高资格审核的科学性。
　　（4）完善多层次保障性住房的实施体系。要完善相关政策，转变政府职能，变行政管理为社会管理，以方便城镇居民申请、有利管理部门审核为目标，建立以区县为主的实施体系。充分发挥区县在保障性住房建设中的作用。市政府在规划、建设保障性住房工作中，要统筹考虑各区县建设保障性住房数量、安置低收入家庭的数量，以及经济发展的差异等因素，妥善解决部分区县由于保障性住房建设量大、承担低收入家庭多导致的经济社会负担加重的问题，提高各区县建设保障性住房的积极性，促进各区县协调发展。txt电子书分享平台　

加快完善基本住房保障制度（2）
“两限房”自2006年一降生就似乎受到各界社会的普遍关注，也受到部分学者和房地产商的质疑，2009年1月北京市“两会”上市人大代表潘石屹等和部分政协委员再次分别提出建议，取消两限房的建设。“已经到了退出历史舞台的时候了”。
　　对“两限房”的质疑主要集中在：一是认为“两限房”对商品房销售市场产生了极大的冲击，政府建设大量的“两限房”将进一步加大商品房市场下滑的趋势，造成商品房的空置；二是“两限房”是在房价过快上涨的背景下，为了调整住房供应结构，平抑房价而出台的临时性政策，当房价处于下行通道时，这一政策已无必要；三是“两限房”开始面临购房者弃购、滞销、土地流拍的尴尬和困境；四是“两限房”在排队、摇号、选房过程中存在一些不合理现象，可能滋生*。
　　事实上，各地“两限房”是在经过多年宏观调控而房价仍然过快上涨的背景下，为了调整住房供应结构，解决中等收入城镇居民家庭（所谓“夹心层”）的住房困难，填补经济适用房和普通商品房之间的保障真空，同时平抑房价而出台的政策。应该说在受到主要来自开发商的质疑和反对的同时，由于“两限房”挤占的主要是开发商的利润，政府在土地出让金和税费上基本没有减免，“两限房”的建设一度成为各地政府解决中等收入家庭住房问题的一个重要手段，而随着对资格审核、摇号选房等操作程序的规范、公开和透明，也越来越受到群众的认同和欢迎。
　　由于收入分配的现实特征，北京市保障性住房的建设和完善还将经历一个较长的时间，甚至在10年以上，“夹心层”的住房问题还将在一段较长时间内很突出，“两限房”不管是作为保障的一种形式，还是作为解决结构性矛盾的措施，都不失为解决“夹心层”住房问题的一个较好的办法。同时，在启动中端市场，有效激发中等收入家庭的住房消费中，“两限房”恰巧可以充当很好的角色。因此保持“两限房”的适当的投资规模是必要的，也是可行的，甚至是必须的。
　　但必须明确：“两限房”究竟是一种临时的调控市场的手段，还是长期的住房保障的基本形式？如果明确了“两限房”的商品房属性，它就必须符合市场经济的运行规律，不能违反市场竞争的原则。如果定位为保障性住房的一种形式，就应该在产权和属性上和商品房区别开来。
　　关于“两限房”的定价问题，现在的基本做法是政府根据同一地区商品房的价格设定一定的下浮比例（如北京市一般比同一地区类似商品房价格低15…30％左右），政府在税费和土地出让金上并没有减免，在市场供销两旺，房价上涨的周期中，由于销售有保障，信贷支持比较宽松，项目审批相对较快，因此参建商还有一定的利润保障，一些开发商则主要是想借此密切与政府的关系，以期在其他商品房项目上获得支持，或是出于公司品牌建设的考虑。　电子书　分享网站

加快完善基本住房保障制度（3）
但由于2008年下半年以来，商品房价格普遍下跌，一些地区商品房价格甚至已经低于“两限房”的价格，但“两限房”的价格不能随市场的变化而作出调整，开发商必须被动接受。同时由于严格了对购买人的资格审查，开发和销售周期变长，出现了设计的套型与实际需求有偏差，销售环节难以控制等现象，导致开发商利润无法保证，“两限房”土地出让多次出现流拍现象。为此，市政府对土地“招拍挂”的政策进行了调整，调整出让地块中商品房建设指标或其他盈利性项目的比例；或改土地拍卖出让为招标出让；或实行“综合评标确定中标单位”，但这些做法又受到了开发商的质疑，认为容易出现“黑箱操作”或不公平现象，甚至滋生*。而“两限房”购房人基本上是首次置业自用，普遍认为“两限房”的价格仍然偏高，与商品房的价差过小，因此购房人开始出现观望的情绪，弃购也增多。构建科学合理的定价机制是“两限房”制度能否规范运做，健康发展的根本。
　　很多人都有买房和租房的经历，但近年来，中国住房交易市场有许多见怪不怪的现象。
　　所谓购房“三假现象”，即：假房价、假首付、假按揭，指开发商或单打独斗、或串通个别银行人员，通过假按揭操纵资金和市场的现象，时有发生。开发商通过信息不对称，控制销售进度、发布虚假信息，“见风涨”的现象在房地产市场屡见不鲜。同样，开发商“捂盘”也时有发生。
　　在二手房市场和房屋租赁市场普遍现象是：一是社会诚信度普遍不高，交易双方、银行、中介机构等参与主体相互支持配合、互为制约的机制不完善；房主和租客互不信任，约束和保障双方权利义务的法律缺乏；二是银行对交易的信贷支持力度不够、方式单一、贷款、评估、保险等手续复杂，时间长、费用高，既制约了银行放贷的积极性，也影响居民贷款的积极性；三是在租房过程中，中介机构利用信息不对称，隐瞒房屋信息、不合理加价、多收费，甚至骗走资金的情况时有发生；四是交易、贷款、产权过户的手续复杂、时间长、费用高。
　　此外，不具备入住条件强行要求入住，延期交房等情况时有发生；入住以后多年仍然用临时水、临时电，小孩没地方入托，要到几里甚至十几里外去上学、去买菜的不是特例；小区没绿化、入住一年后仍然有人在装修，四处是工地，半夜经常能施工也见怪不怪；而房屋测绘面积缩水、增加公摊、质量纠纷也时有发生；按揭办理、房屋评估、保险、产权办理程序复杂，不合理收费，入住数年拿不到产权证也客观存在；物业管理不到位，只收钱不服务，纠纷不断。涉及房屋交易和物业管理的投诉居高不下，而房地产打官司难，执行更难。百姓的维权得不到合理解决而通过政府和人大信访部门上访，始终排在各类上访的前几位，甚至发生过群体性事件。
　　总之，由于政府职能越位和职能缺失并存，全行业的消费环境离百姓的要求有较大差距，非收入体制障碍已经严重制约了居民的购房需求转化为实际的行动。反观西方发达国家的成熟房地产市场，政府服务到位、高效，市场信息透明、公开，中介组织发达且监管严厉，存量房和租赁市场发达，社会诚信高等因素大大减少了购房人（租房人）的非收入性障碍，对于激发居民的购房（租房）积极性起到了良好的作用。
　　德国自有住房率为42％，而租赁住房率却达到58％，特别是年轻人中77％都是“租房族”。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上供应大量商业出租房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。同样，在美国、加拿大由于房屋大多是TOWNHOUSE或别墅等形式，众家庭合住一套房屋的情况十分普遍，大家都可以共用厨房和客厅及其他公共空间，相安无事，在香港众多年轻人共住一套公寓的情况也很普遍。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。
　　德国政府对房租水平进行规范，租房法注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房。在德国，各类地产价格由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。在美国、加拿大等国家，对于每一处出售（或出租）房产的价格、房屋基本情况都要在网上公开，交易透明，每一笔交易都是由交易双方通过各自的律师和房地产中介机构合作完成，律师负责银行按揭、房屋保险、税费交纳等手续，银行负责资金的交割和安全，各项收费公开透明。公开、透明和完全信息披露就容易形成自由竞争的价格。
　　总之，在强调通过税收减免、资金支持等政策促进房地产业健康发展的同时，我国各级政府还应高度重视，想方设法消除非收入性体制障碍，激活房地产市场。
　　

特大型城市住房问题的反思（1）
麦肯锡全球研究院（McKinsey　Global　Institute，MGI）日前指出，将中国现有的城市化模式转化为优先发展“超大城市”的模式将增加人均产量，提高能效，帮助缓解耕地不足带来的影响。
　　MGI称，快速城市化是中国过去20年间高速发展的主要推动力，并且在未来20年间依然将起到这一作用。从1984年到2005年，中国城市化率翻了一番，达到44％，而据MGI预计，由于2025年之前将有亿农村流动人口大举进城，届时城市化率预计将达到66％。现在中国城市提供了国内生产总值的75％，而在2025年之前，这一数字将达到95％。国家可以鼓励做大15个超大城市，每个城市平均人口2500万。与此同时，政府还可以鼓励发展11个城市集群，每个城市集群的总人口超过6000万。2025年之前，中国将有21个人口超过1000万的城市。
　　MGI认为“超大城市”较之小城市能够更好地应对挑战，因为大城市的能源生产能力比小城市要高20％，公共交通更加有效率，空气污染和水污染更容易得到控制，耕地流失率也可以限制在8％以内。
　　无论观点是否合乎国情，北京上海等特大型城市的人口资源制约和城市发展经济发展的问题已经很现实，而重庆的城乡一体化改革正使重庆城市化水平迅速提高，可能使重庆成为未来城市人口最多的城市，深圳、广州、武汉等地区中心也面临着城市人口急剧膨胀，迅速向千万级人口迈进的过程。而京津、环渤海、长三角、珠三角的城市一体化也在加快。
　　研究特大型城市的房地产业发展定位和模式，对于完善中心城市功能，统筹区域发展和城乡一体化至关重要，解决特大型城市中低收入家庭、外来人口的住房问题，对于完善住房保障基本制度，建设社会主义和谐社会具有十分重要的示范作用，探讨特大型城市住房市场管理和政府监管的普遍性规律，构建成熟稳定的房价形成机制已经迫在眉睫。
　　要充分考虑特大型城市在统筹区域发展和城乡一体化发展的伟大历史进程中的特殊地位，北京、天津、上海、广州、深圳等城市既是京津翼环渤海、长三角、珠三角等区域发展和城市集群经济发展的动力和引擎，同时又面临资源、环境对人口的承载能力的严重制约，科学制定区域发展和城市建设的战略规划，协调好城市间的产业定位和空间布局，正确处理中心城市房地产业发展与调控人口的关系，正确处理好房地产业发展和宏观经济发展的关系，正确处理好建立完善住房保障制度与改善民生之间的关系，合理把握房地产业发展速度和规模，调整市场结构稳定价格，合理把握住房保障的进程和不同的实现方式，实现全面协调可持续科学发展。
　　当前，特别迫切的是，中心城市应该改变过去过分依靠固定资产投资增长带动GDP增长的方式，改变过分“房地产开发＋信贷”支持固定资产投资增长和地方财政增收的模式。要走出一条固定资产投资增长、产业升级、城市功能提升、民生改善协同发展的新路。关键在于启动消费和内需市场，实现产业优化升级和经济结构的调整。一要依靠区域和城际交通等基础设施的一体化、公共服务的均等化，提升城市功能和经济辐射，促进区域统筹发展和城乡协调发展；二要根据产业升级的需要，通过新城建设和城市化疏解中心城区城市功能，实现基础设施建设、新城建设和产业发展的互动，三要通过加大保障性住房建设，进一步改善民生，同时促进房地产市场结构调整，形成稳定房价的制度保障。　。　想看书来

特大型城市住房问题的反思（2）
一是要加快建立以中心城市为主导区域性统一土地交易市场，统筹协调土地储备和土地供应工作的体制、机制建设。中心城市要加快建立与周边地区的土地协调机制，促进产业和劳动力的双转移。要充分利用国内宏观经济增长放缓，周边地区投资增长放缓，对资金的需求迫切，而产业转移成本降低的有利时机，鼓励工业企业和一般性服务业、低端服务业向周边地区转移。要把疏散低端产业和劳动力向周边转移摆在和吸引“总部经济”落户核心城市同样重要的位置，研究出台相关政策，对于迁出中心城区的企业和劳动力给予政策扶持，也可以尝试和周边地市合建“产业转移园区”。
　　二是要完善土地储备制度，强化政府对土地市场的控制和管理。要扩大政府土地储备的力度，增强政府对土地市场的控制力，科学合理确定土地供应的计划，优化土地供应结构。中心城市在确保城市必需的基础设施用地（包括地铁、交通等）的同时，经营性土地的出让要进一步向金融服务业、文化创意产业等高端产业倾斜，严格控制低端制造业和传统工业用地，适当减少房地产开发经营性用地的投放，确保对保障性住房用地指标的落实。
　　一是要制定科学的房地产业中长期发展规划，合理确定调整房地产业发展规模和总量，加大结构调整力度，促进价格的平稳。二是要进一步摸清基本保障性住房需求状况，完善保障性住房建设规划和年度建设计划。加强对保障性住房的建设、审核、分配等各个环节的管理。三是必须加强房屋租赁市场的规范和管理，培育和壮大房屋租赁市场。要充分利用存量住房，使住房增量与存量互动，优化供应结构；四是要引导广大市民转变住房消费观念，逐步形成租售结合、健康合理的住房梯次消费结构。五是要调整房地产金融、税收等政策，建立有助于形成长期稳定房价的金融、财税支撑政策体系。
　　房地产作为产业和人口的载体在促进城市人口、资源、信息等要素流动中发挥着重要的作用。要通过房地产市场的管理和调控，既带动中心城市高新技术企业的产业优化升级，增强中心城市对高素质人才的吸引，又引导劳动力和制造业等向周边城市的转移，实现双赢。比如，奥运期间形成的对食品的生产、运输、检验和交易、市场管理的成功经验，完全可以满足既实现食品供应链及相关产业的升级，又能达